北師大專家：物業稅不是蝸居者救命稻草 本質不是降房價(3)

限價房“墻脆脆”政府真的希望房價降下來么？

一方面，作為宏觀調控者的政府，必須要考慮國計民生，持續上漲的房價嚴重影響了居民正常的生活，必須要調控。于是，近期政府出臺“國十一條”(全稱《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，共十一條)；另一方面，作為“經濟人”的地方政府，需要獲得財政收入，需要獲得較高的GDP增長率，而土地出讓金和房價無疑是地方政府實現目標的重要手段。所以，有人說，開發商已經“綁架”了地方政府。地方政府在樓市的行為，希望獲得與開發商的雙贏。這也可以從一個側面解釋為什么包括北京在內的中國大多數地區的保障房建設沒有達到標準。

保障房的大量供給會解決一部分中低收入家庭的居住問題，這在包括香港在內的很多地區有很成熟的經驗可供借鑒，但是，在我國內地，包括北京在內，眾多地區保障住房的建設嚴重滯后。原因何在？一位開發商坦言：保障性住房的供應肯定不會順利，習慣了“賣地財政”的地方政府，還是會壓縮、減少保障住房的供應額度，以“壓保促商”確保財政收入。“一些地方政府從骨子里不想發展保障性住房，因為這會直接減少財政收入。也會導致相當一部分政府官員前期囤積的商品房價格上漲乏力。只要不改變‘賣地財政’的現狀，保障性住房就容易從時間上延長，從質量上‘縮水’。”北京首個限價房瑞旗家園“墻脆脆”就是一個典型。

杜女士購買了瑞旗家園D26區3號樓18層的一套住房，尚未裝修，陽臺其中一側的墻壁已經整體被推倒，與隔壁的徐先生家儼然成為一戶。散落的墻塊堆在地上，用手輕搓墻塊便成為散沙……北京，首善之地，首個限價房的質量尚且如此，更何況其他地區的保障性住房，質量是否更堪憂？

政策要出效力 關鍵在執行力

無論是物業稅征收也好，還是“國十一條”也罷，關鍵在于政府的執行力度。就在國家物業稅征收和“國十一條”出臺以抑制房價過快上漲之時，一些地方政府已經開始救市。2010年1月9日，杭州出臺房產新政，鼓勵自住型普通住宅消費，同時，繼續促進房地產市場發展的基調沒有改變。在杭州市區首次購買140平方米以下的普通住房，享受房款總額1.3%的購房補貼。在房地產“綁架”地方政府的情況下，地方上在執行的積極性上首先就有問題，一旦有風吹草動，地方政府就立即出臺一些相關的政策，去抵消中央政策的效應。因此，“物業稅”和“國十一條”能否真正起到遏制房價的非理性上漲，釋放房地產泡沫的作用，還需要看政策落實的力度。

近日就有報道稱，一些股份制銀行已經在尋找政策的漏洞：購買的第二套房屋如果是改善型的，就可以享受到首套房貸的優惠。所以，只要貸款人證明全家人都住在一套房屋內，并且人均面積小于27平方米，就可以堂而皇之地享受貸款優惠。再比如，新政也提到了要進一步規范國有大企業投資房地產，希望國有資本在房地產市場上能夠起到好的主導作用。這也就是說，電信、石油、石化等非地產行業進軍樓市是可以的，只需對其“規范”即可，因此，央企“地王”重現指日可待。

全世界都知道中國房地產市場泡沫十分嚴重，據說比迪拜還嚴重好幾倍。不少經濟學家都在預言中國樓市泡沫將要破裂，但是，沒有人能夠給出具體時間表，不知道什么時候能真的破裂。我們只知道，泡沫越大就越容易破裂，泡沫破裂得越晚，受災面就越大，從炒房的散戶，到被斷供的銀行，再到炒地的地產商和靠“土地財政”養活的地方政府，無一能獨善其身。

2009年以來，蘭花的價格終于在瘋狂了幾年之后回歸了，但是倒下了一大批投資客；相信中國樓市也會回歸理性，但在這個過程中，中央政府對于地方政府的調控，對央企的規范可能尤為重要，筆者認為，這比“物業稅”、“國十一條”不知要重要多少倍。

作者系北京師范大學經濟與資源管理研究院副教授

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