房企大佬唱多城鎮化紅利 看好中長期發展

2012年12月31日 00:04
來源：中國證券報－中證網

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編者按

在推進新型城鎮化背景下，房地產行業是否將繼續黃金時代的輝煌，房地產調控是否延續“史上最嚴”態勢，龍頭房企會否進一步“攻城略地”？接受本報記者專訪的招商地產董事長林少斌、綠地集團董事長張玉良、金地集團總裁黃俊燦認為，城鎮化為房地產行業發展提供了重大機遇，將極大拓展房地產市場發展空間，未來行業調控將進一步市場化、法制化。他們將根據本公司的實際情況加快轉型，穩步發展。

招商地產董事長林少斌

樓市料保持平穩 城鎮化提供廣闊空間

□本報記者 張昊

作為今年業績高速增長的龍頭房企，招商地產頗受關注。招商地產董事長林少斌日前接受中國證券報記者專訪時表示，2012年的房地產市場對房企發展較為有利，預計未來樓市將保持平穩。他認為，城鎮化將為房地產行業的發展提供廣闊空間，公司將把綠色地產作為一項長期發展戰略。

城鎮化提供很大機遇

行業利潤水平將保持平穩

中國證券報：招商地產怎樣看待城鎮化給房地產行業帶來的影響？

林少斌：我理解的城鎮化并不是把大城市的餅越攤越大，城鎮化應該是把城市和鄉鎮進一步結合，應該是讓一些鄉鎮也能承擔城市的部分公共設施和服務的功能。簡單來說，鄉鎮的設施完善了，當地的農民遷移到服務設施完善的鄉鎮，就實現了城鎮化。中國有很多城鎮需要建設，在這一過程中，開發商會獲得很多機會。

招商地產未來可能會考慮進入一些鄉鎮進行開發，但是目前作為一線開發商，我們還是將把最主要的力量聚焦于一二線城市，兼顧三四線城市。我們認為，一二線城市房地產開發價值最大、市場容量最大、給股東帶來的利益也最大。

對于未來中國房地產行業的發展空間，我認為未來的城市化進程將為公司提供很大的機遇?，F在很多進入城市的農村人口并不能享有城市的公共服務，如教育、醫療、住房等等。有資料稱這樣的人口在城市中數量龐大，如果減去這些人口，中國的城市化只有30%多。中國的城市化還有很長的路要走，這些都是地產商的機會。

中國證券報：房企的利潤水平可能下降，招商地產對未來的行業利潤水平有何判斷？

林少斌：目前，開發商的利潤水平都差不多，具體項目的利潤水平和產品結構、土地成本相關。但我們認為，現在房地產企業利潤處于一個較合適的水平。其實，國內地產行業的利潤水平比外界想象的要低，房地產是一個資金密集型行業，也是一個稅率較高的行業。從資產獲利能力看，房地產行業的利潤水平已經接近市場的平均水平。

我們預計全行業的成本會越來越高，利潤水平提升的空間很小，不排除利潤率會出現合理的降幅。但由于需求能夠保持穩定，行業的利潤水平也將保持平穩。

明年銷售額有望超過400億元

將積極穩妥地增加土地儲備

中國證券報：今年招商地產銷售收入明顯增長，如何看待今年的市場？明年公司有何規劃？

林少斌：我們認為今年的市場很不錯，前半段流動性支撐市場，后半段經濟企穩。如果明年能順勢發展，市場形勢也會不錯。首先，國內經濟和世界經濟的各種指標都呈現出了底部特征；其次，目前樓市調控政策是到位的，效果已經得到體現。我覺得除了房產稅試點擴大之外，出臺更嚴厲調控政策的可能性不大。當然，調控力度也不太可能大幅度放松，但不排除調控可能出現局部微調。所以，我們認為明年的市場將較為平穩。我們也希望市場能夠保持平穩，不希望大起大落，起的時候市場有不少泡沫，落的時候很多行業參與者也會有損失。

明年，招商地產新推出和在售的貨值接近700億元。如果按60%-70%的去化來算，明年的銷售額有望超過400億元。我認為，招商地產明年推售量能夠保證。對于中期規劃，公司目前有一個“千億百億”的目標，就是銷售額實現1000億元，利潤達到100億元，我們希望能盡快實現這個目標。

中國證券報：招商地產明年是否仍會保持較快拿地節奏？今年下半年招商地產收購了一家香港上市公司，如何利用這一融資平臺？

林少斌：隨著公司規模的擴大，招商地產購置土地的數量也會增加，明年還會積極穩妥地采用多種方式增加土地儲備。但招商地產會合理把握購地節奏，同時嚴控公司的負債水平。公司的負債率、凈負債率一直處于行業較低的水平，財務成本也一直處于可控的范圍，足以支撐公司未來的發展。

目前，國內資本市場對于A股房地產公司的再融資閘門依然緊閉。今年我們在香港收購了東力實業這個上市平臺，我們希望東力實業和招商地產之間能夠有很好的業務規劃，合理利用這個上市平臺為公司的發展提供更多的資金來源。

住宅產業方興未艾

繼續發展綠色地產

中國證券報：招商地產對未來的產品線有何規劃？是否仍將住宅作為最重要的產品？

林少斌：招商地產一直在進行拓展公司產品線的嘗試。未來，招商地產將在商業地產、產業地產、養生地產、旅游地產等方面進行實踐。不過，住宅仍將是招商地產最主要的業務。這是基于住宅產業方興未艾的判斷，住宅產業周轉較快，符合股東對利潤回報的要求。

一個企業能否成為百年企業，取決于企業能否提供優質的產品和良好的服務。招商地產走向全國晚一些，我們從2000年走出蛇口，2003年走向全國。和業內其他一些公司相比，我們的銷售額還有差距，但是招商地產的效益還說得過去。招商地產的產品定位中端偏上，我們在商業地產也積累了很多人才和經驗。招商地產可能特點不是特別突出，但比較均衡。綜合開發能力是招商的優勢之一。

中國證券報：綠色地產作為公司長遠規劃，招商地產將從哪些方面推動這一規劃落實到應用層面？

林少斌：招商地產從2002年首倡綠色地產，十年來一直堅持這個方向，未來也將堅持這一方向。具體到綠色地產的實踐應用，有以下幾方面：

首先，結合項目，推進綠色實踐。深圳泰格公寓是國內首個獲得美國綠色建筑LEED認證的商業項目，南海意庫三號樓改造是中國南方第一個建筑綠色改造示范項目。我們全國的綠色評級項目有40多個。

其次，結合標準建設，推進綠色套餐。我們會根據項目的具體情況，如項目區域、建筑使用性質不同，制定相應綠色技術標準和規范，指導項目定位、產品設計。

第三，積極推進綠色理念宣傳。我們在全國各項目上設立了綠色體驗區；從2004年起，我們與住建部等有關部門一起，每年舉辦一次中外綠色人居論壇。今年是第九屆，不久前剛剛在常州舉辦完成。此外，今年初我們與住建部建設科技與產業促進中心一起推進國家綠色相關規范制定等。

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