房企大佬唱多城鎮化紅利 看好中長期發展(3)

2012年12月31日 00:04
來源：中國證券報－中證網

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金地集團總裁黃俊燦

2020年前是行業發展重要機遇期

□本報記者 張昊

金地集團總裁黃俊燦日前接受中國證券報記者專訪時表示，城鎮化將帶動房地產市場持續發展，2020年前是我國房地產業發展的重要機遇期；預計2013年是一個“過渡年”，房地產市場量價走勢有波段但整體平穩，樓市調控將呈現常態化趨勢。金地集團的產品類型將向剛需、自住、首改需求傾斜。

明年樓市整體平穩

中國證券報：城鎮化為房地產行業提供了怎樣的發展機遇？是否會影響公司目前專注于一二線城市的布局？

黃俊燦：未來十年，隨著一線城市常住人口不斷增加，城鎮化及人口結構帶來廣大的剛性需求，將帶動房地產市場的持續發展。農村轉移至城市人口中20%將會在城市購買住宅。2020年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期。

中國證券報：2012年市場前冷后熱的走勢較為明顯，金地怎樣評判今年的市場？對于明年的市場走勢，有何研判？

黃俊燦：由于剛性需求的支撐，以及前期被壓抑的購買力逐漸釋放，2012年市場整體發展平穩。一線房企在復雜的政策和市場環境中，通過各種努力，經受住了市場的考驗。下半年成交數據表明樓市有回暖趨勢，其支撐是剛性需求和改善需求的釋放。我們預計明年及未來幾年行業將平穩發展。

做出以上推論的主要論據是，中央經濟工作會議已經為明年經濟工作定調，宏觀經濟趨于穩定，明年經濟社會發展具備很多有利條件和積極因素，對未來的中國經濟有信心。我們認為，明年將保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，房地產市場調控政策不會放松。整體上2013年仍將是一個觀望過渡年，房地產市場量價走勢有波段但整體平穩。

我們對市場的長期觀點是，未來房地產市場將呈現出機遇與挑戰并存的局面。從宏觀經濟發展趨勢來看，中國經濟增長過去十年依靠投資拉動的發展模式正逐漸喪失可持續性,地產行業對GDP增長貢獻已達約6%或更高，經濟增速趨于放緩。擴大增長空間和改變增長結構的政策，城鎮化水平的提高、服務業的發展、區域間平衡發展，將成為未來中國經濟新的增長點。政策層面，經濟增長與民生成為政策權衡兩個重要因素，未來隨著市場化調控政策措施逐步出臺，樓市調控將呈常態化趨勢。

優先開發中小盤

中國證券報：在剛需產品成為市場成交主力之后，未來金地的產品線將呈現何種格局？

黃俊燦：去年的銷售數據和今年的銷售顯示，剛需類產品支撐了主要的成交和業績。

在土地投資方面，原則上，公司堅持嚴格控制土地成本、強調拿地區域分布的合理性，著重補充剛需和首改類產品的占比，首置、首改占比顯著提升，以提升產品市場競爭力。我們判斷，未來十年剛需市場仍為市場需求主體。同時，也要緊緊抓住改善型市場，未來改善型市場仍將進一步成長，尤其是首次改善型市場將會呈現較好機會。短期內，公司會進一步考慮調整后續拿地的產品結構及地塊規模，向剛需、自住、首改等類型傾斜，為發揮投資最大規模效應，提升集團周轉率，新投資項目我們會優先考慮建筑面積在20萬平方米以內的中小盤。

在產品研發方面，公司進一步研發針對首置首改客戶的新系列，為市場提供更廣闊覆蓋面更大的多元化產品。

中國證券報：金地對于剛剛收購的星獅地產有何戰略規劃？公司今年進行了兩次境外融資的嘗試，這在A股公司中并不多見，未來境外融資是否會成為公司融資的主要渠道？

黃俊燦：未來公司仍將以自有積累資金和銀行信貸為主。海外發債成功，主要意義在于開拓了新的融資渠道。

近期金地在融資和海外并購方面的進展，不僅有效助力金地集團一體兩翼戰略的推進，更將持續加深金地在國際資本市場的影響力。

商業地產大有可為

中國證券報：國內的房地產基金規模在2012年出現明顯增長，金地設立的穩盛投資基金是否會回避金地自己的項目？

黃俊燦：2010年，金地集團明確了“以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展，成為復合型的地產開發商”一體兩翼發展戰略。金地的業務模式將成為長期發展的核心競爭力。

截至2011年末，穩盛投資已經完成了從基金管理部到獨立的基金公司的升級轉身。目前，穩盛投資旗下管理著一只美元房地產基金和9只人民幣房地產基金，管理規模總計約50億元人民幣。穩盛投資并不刻意回避金地集團的項目，穩盛基金的定位是盡量避免從金地的資產負債表里去買項目，更多的是與金地共同投資。如果是和金地共同投資的話，就不是簡單從金地買項目，基金和金地是合作投資的關系。如果金地有適合穩盛投資的項目，穩盛沒有必要也不應該刻意回避。

中國證券報：金地集團對商業地產有何規劃？商業地產是否出現過剩苗頭？

黃俊燦：針對商業地產發展空間的問題，從戰略角度來看，在中國經濟發展模式轉型背景下，國內居民收入和消費水平有巨大提升空間。城市化的過程，并非是人口在城市的簡單匯集，為了解決不斷增加的城市常住人口的消費與文化需求，相應的商業與文體產業也將蓬勃發展，這應合了中國經濟轉向消費拉動型的大趨勢。

目前中國人均商業面積與國外發達經濟體相比，還有很大的增長空間。中國商業地產的總體存量面積大概在17億平方米左右，約占房地產總存量的8%，低于發達國家和地區的比重。2010年中國的人均零售面積僅為0.9平方米，遠低于發達國家的水平。每單位GDP的甲級寫字樓面積也處于較低水平。從趨勢上看，商業地產面臨的經濟形勢相對穩定和寬松，商業地產市場大有可為。

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