大龍地產：未解的資金迷局

2010年01月29日 23:31經濟觀察報【大中小】【打印】共有評論0條

陳文雅

在北京順義區政府控股企業大龍地產戲劇性拿下順義區天竺22號地塊，創下了北京土地市場的單價、總價雙料地王之后，短短兩個月，大龍地產在公眾驚訝和質疑的目光中走出了巨幅拉升到股價跳水的曲線。

大龍地產新聞發言人馬志方稱，該公司是順義區最大的地產公司，除了大本營順義，其在北京二環內的王府井商業街以及宣武區虎坊橋亦有儲備項目，此外還把觸角延長到了位于中俄邊境的內蒙古滿洲里和南中國海岸的廣東中山。在2008年和2009年，該公司的經營業績均實現了大幅增長。不過，在投資者的眼中，這家上市五年未分紅、高管違規減持后遲遲不出面解釋的公司一直以“鐵公雞”之名著稱。

年報未解資金懸疑

1月28日，身陷“欠款門”的大龍地產發布了2009年年報。

根據這份年報，截至2009年12月31日，大龍地產2009年預付賬款中，只有“預付順義區后沙峪天竺開發區22號地的保證金”2億元，并沒有看到首期土地出讓金10億元。2009年12月3日，北京市土地整理儲備中心主任王兵曾表示：“當時大龍拿地王的時候，我們也懷疑他的支付能力，但是他確實已經按期支付了第一筆定金。”但當時尚未到首期10億元地價款的繳納截止期限。1月25日北京市國土局局長魏成林在北京兩會期間表示，大龍地產一直沒有簽出讓合同，也未繳納地價款，國土局已向大龍地產發出最后通牒，如果在最后通牒的時間還沒履行，就將收回土地。

這也從另一個側面證實，大龍地產在這筆高達50億元的交易中，可能尚未按照規定在出讓成功的十五天內支付該筆10億元資金。

盡管大龍地產表示會積極籌措資金，但其發布的年報，仍然沒有解決公眾對其資金來源問題的疑惑。年報顯示，2009年期末大龍地產現金類價物余額2.55億元，與應支付的48億元剩余土地出讓金額相去甚遠。

大龍地產2009年報中“公司未來發展戰略所需資金及使用計劃、以及資金來源情況”一欄顯示，未來會“加強銀行與非銀行金融機構的良好合作，開展多樣化的融資方式，來補充公司項目開發資金；充分利用公司的上市優勢和資本市場的資源優勢，選取適當時機進行資本運作，拓寬資本市場融資渠道，進一步增強市場競爭能力”。

就其在資本市場的表現來看，其連續五年未分紅，已經被取消了公開增發的資格，尤其是2008年在業績不錯的情況下也未進行分紅。大龍地產2007年非公開發行的8.8億元資金用于裕龍花園三期項目建設，已經全部投放完畢，而2009年8月北京市國資委批復的7000萬股非公開方案即將于今年2月份到期，尚未正式發行，而且其募集的資金中有6.5億要用于其王府井西部會館項目的建設，其余用于補充流動性。

分析人士稱，直接向銀行獲得貸款或通過發債籌資，可能能籌集一部分，但很難完全解決資金缺口，一方面是目前針對房地產業的開發貸款和債券審批緊縮，另一方面對大龍地產本身而言此舉也會大幅增加財務成本。另有消息稱，大龍近期從各地項目抽調資金支付地價款，包括其作為控股股東的順義別墅項目御墅。不過這部分資金對于50億元地價款而言同樣只是杯水車薪。由此，如果大龍真的不打算放棄這個項目，更有可能的方式是尋找企業合作 (可能的合作對象包括土地一級開發商英才地產)拓寬資金來源，降低風險；后期則通過適當調整規劃來攤薄土地成本。

拿地動機

針對大龍地產的順義區屬企業特殊身份，一位投資公司房地產分析師對其拿地動機提出了質疑，“大龍地產在低價拿地方面有先天優勢，順義的很多項目都是由其進行土地一級開發，其中包括麗宮等高端別墅項目。大龍的報表里提到，公司目前的土地儲備164萬平方米，平均樓面地價為2229元/平方米，即使王府井、宣武區兩塊地理位置絕佳的地塊，也是通過受讓其他企業的協議出讓用地得來的，拿地成本較低，有數據稱開發商拿地成本僅占預期售價18%，毛利可以達到50%以上。再加上順義新城的建設中后續還有不少待開發項目，像大龍這樣的區屬國有企業明顯有拿地的優越性，他為什么還要花那么高的代價去拿這樣一塊顯然會對公司資金狀況造成極大影響的地塊？這點很讓人不解。”

這位分析師表示，按照北京市的相關規定，土地出讓金交給市財政后，“城八區”土地出讓收入將有一半返還給區里，其余郊縣區則全部返還給區里。按照這一規定，該宗地塊取得的50億元土地出讓金將悉數收入順義區政府囊中。

2009年，順義區土地出讓收入為87.5億元，僅次于朝陽和房山，順義區GDP總值超過宣武、崇文，經濟增長速度則超過海淀、西城位列第二，成為今年的一大黑馬。

這位分析師還表示，即使大龍地產損失2億元保證金，對上市公司而言似乎損失很大，但對他的控股股東順義區政府而言則無所謂。

“如果由土地一級開發商，在這塊地旁邊開發了龍灣別墅項目的英才地產直接去二級市場進行招拍掛并將價格抬高，未免太招搖，英才不可能這么干。”他說。

北京城建投資公司總經理楊運城表示：“大龍拿地的原因是這塊地是絕版地塊，中央別墅區最后一塊低密度居住用地。但是關于資金怎么來出，他們會有他們的辦法。”

周邊二手房價應聲而跌

2009年11月下旬，家住順義的程先生購買了一套麗斯花園的雙拼4居室，318平方米，總價700萬元。當時22000元/平方米的單價已經漲了不少，但還遠低于大龍地產在附近拿地的樓面地價。程先生說，大龍地產拍下順義地王的第二天，中介就告訴他周邊二手房掛牌價已經漲了10%，而且還要接著漲。為此，程先生一家賣掉了位于通州北苑的2套房產。但是沒有想到12月份通州房價漲了8%，而這套房子雖然也漲到了750萬，但加上高額稅費，相當于少賺了50萬。而北京市國土局對大龍地產的禁拍令公布后，程先生立刻以750萬元的成本價去中介公司把房子掛到待售房源里了。

據北京中原三級市場研究部統計數據顯示，在11月大龍地產拍得地王的幾天，麗宮花園、東方太陽城等項目的提價幅度甚至接近12%。順義樓市的均價從8160上漲到了9120元。上漲了11.8%。而12月這一區域的房價僅上漲了2.8%，遠落后于全市的均價上漲6%的幅度。

今年1月份以來，因為非普通住宅營業稅等增加的影響，這一區域的二手房市場率先出線調整，截至1月25日，區域成交量下跌了90%，遠高于全市的下跌幅度。而房源掛牌量出現了明顯的上漲，在地王周圍區域房源存量由12月份的2200套上漲到了目前的3000套，上漲了36%。而客戶需要則明顯出現了下調，下降了8成左右。高檔房集中的這一區域本來就缺少客戶，特別是23號以后更是客戶量銳減，目前順義的二手房掛牌均價已經從12月最高的9250元下跌到了8950元，下跌了3.2%。

1月23號以來順義別墅市場僅成交8套。北京中原三級市場研究部統計顯示，23號以來的幾天中央別墅區成交銳減。

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