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2007年09月24日 08:38上海證券報(bào)【大 中 小】 【打印】 已有評(píng)論0條

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史麗   資料圖

規(guī)模比肩碧桂園記錄，商業(yè)地產(chǎn)模式成最大賣點(diǎn)

今天，SOHO中國(guó)有限公司在香港IPO結(jié)束招股。上海證券報(bào)從招股書獲悉，SOHO中國(guó)此次全球發(fā)售15.4942億股，每股定價(jià)區(qū)間為6.30－8.30港元。若以上限定價(jià)及行使超額配售權(quán)，此次將最多融資147.89億港元，比肩碧桂園創(chuàng)下的148億港元紀(jì)錄。此前市場(chǎng)消息稱，SOHO中國(guó)IPO計(jì)劃融資額為10億美元，計(jì)77.8億港元。“土地儲(chǔ)備比較少，沒(méi)想到市場(chǎng)反應(yīng)還這么好。”一位接近SOHO中國(guó)的人士表示。

“目前香港投資者對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)考量仍然集中在土地儲(chǔ)備上。”分析人士稱，而據(jù)SOHO中國(guó)的介紹，目前公司土地儲(chǔ)備總額為120萬(wàn)平方米，即便加上未來(lái)已經(jīng)可以預(yù)期的土地儲(chǔ)備增加，至2009年時(shí)，SOHO中國(guó)土地儲(chǔ)備也不足400萬(wàn)平方米。

對(duì)比SOHO中國(guó)此次香港IPO的同類對(duì)手，中遠(yuǎn)集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)幾乎與其同期上市，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲(chǔ)備859.04萬(wàn)平方米，以住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)為主。上周五，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)先于SOHO中國(guó)公布最終定價(jià)，以區(qū)間上限7.7港元定價(jià)，以公開(kāi)發(fā)行15.512億股計(jì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不計(jì)超額配售權(quán)的集資總額為119億港元。

一位密切關(guān)注SOHO中國(guó)上市的地產(chǎn)分析人士稱，SOHO中國(guó)受熱捧的重要原因之一是主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的模式，加上緊盯一線城市黃金地段的定位。東方證券報(bào)告顯示，目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫雖在擴(kuò)大，但商用資源型地產(chǎn)仍具戰(zhàn)備投資價(jià)值。“考慮到地產(chǎn)股的抗風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，持有型物業(yè)的數(shù)量正成為繼土地儲(chǔ)備之后，又一考量開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的內(nèi)容。”分析人士表示，“專注于周轉(zhuǎn)快速的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這是SOHO中國(guó)的業(yè)務(wù)模式定位。“據(jù)悉，在寸土寸金的北京樓市，SOHO中國(guó)只拿最好地段的商用物業(yè)風(fēng)格，被稱為內(nèi)地“恒隆”，目前SOHO中國(guó)住宅項(xiàng)目占開(kāi)發(fā)總面積的21%，寫字樓占53%，零售商鋪占23%，剩下3%為酒店項(xiàng)目。

SOHO中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式是以層為單位賣給公司或個(gè)人，買主或自用或投資。“目前，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中小型企業(yè)，尤其是法律、金融等服務(wù)類企業(yè)，也熱衷于持有一定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資資產(chǎn)。”北京某大型律師事務(wù)所相關(guān)人士告訴記者，該所購(gòu)買了SOHO中國(guó)在北京開(kāi)發(fā)的商用物業(yè)建外SOHO整層樓面。

據(jù)了解，SOHO中國(guó)本次IPO融資用途包括：收購(gòu)北京前門項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)長(zhǎng)城腳下公社項(xiàng)目；為光華路SOHO、三里屯SOHO項(xiàng)目提供資金及債務(wù)償還，以及購(gòu)買新項(xiàng)目。“因?yàn)橄愀蹠?huì)計(jì)制度對(duì)房地產(chǎn)公司的銷售收入是以完工計(jì)收入，明年SOHO中國(guó)的三里屯項(xiàng)目和光華路等項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)70億銷售收入。”知情人士稱。

研究報(bào)告顯示，2006年SOHO中國(guó)毛利潤(rùn)率達(dá)到53%，今年可能降至38%，2008年預(yù)計(jì)在40%。2006年至2008年，SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率將達(dá)179%。2007年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率預(yù)計(jì)達(dá)到89%，僅次于碧桂園。

另?yè)?jù)介紹，目前已確定的SOHO中國(guó)戰(zhàn)略投資者共七家，包括嘉里集團(tuán)及其掌控人郭鶴年（作為同一主體）、九龍倉(cāng)集團(tuán)、中信泰富、華人置業(yè)董事長(zhǎng)劉鑾雄，   渣打銀行直接投資公司，中國(guó)銀行直接投資公司及新加坡政府投資集團(tuán)。

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