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2007年09月24日 08:38上海證券報【大 中 小】 【打印】 已有評論0條

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史麗   資料圖

規模比肩碧桂園記錄，商業地產模式成最大賣點

今天，SOHO中國有限公司在香港IPO結束招股。上海證券報從招股書獲悉，SOHO中國此次全球發售15.4942億股，每股定價區間為6.30－8.30港元。若以上限定價及行使超額配售權，此次將最多融資147.89億港元，比肩碧桂園創下的148億港元紀錄。此前市場消息稱，SOHO中國IPO計劃融資額為10億美元，計77.8億港元。“土地儲備比較少，沒想到市場反應還這么好。”一位接近SOHO中國的人士表示。

“目前香港投資者對內地房地產企業的資質考量仍然集中在土地儲備上。”分析人士稱，而據SOHO中國的介紹，目前公司土地儲備總額為120萬平方米，即便加上未來已經可以預期的土地儲備增加，至2009年時，SOHO中國土地儲備也不足400萬平方米。

對比SOHO中國此次香港IPO的同類對手，中遠集團旗下遠洋地產幾乎與其同期上市，遠洋地產土地儲備859.04萬平方米，以住宅物業開發為主。上周五，遠洋地產先于SOHO中國公布最終定價，以區間上限7.7港元定價，以公開發行15.512億股計，遠洋地產不計超額配售權的集資總額為119億港元。

一位密切關注SOHO中國上市的地產分析人士稱，SOHO中國受熱捧的重要原因之一是主營商業地產的模式，加上緊盯一線城市黃金地段的定位。東方證券報告顯示，目前內地房地產市場泡沫雖在擴大，但商用資源型地產仍具戰備投資價值。“考慮到地產股的抗風險系數，持有型物業的數量正成為繼土地儲備之后，又一考量開發企業資質的內容。”分析人士表示，“專注于周轉快速的商業地產開發，這是SOHO中國的業務模式定位。“據悉，在寸土寸金的北京樓市，SOHO中國只拿最好地段的商用物業風格，被稱為內地“恒隆”，目前SOHO中國住宅項目占開發總面積的21%，寫字樓占53%，零售商鋪占23%，剩下3%為酒店項目。

SOHO中國的商業地產經營模式是以層為單位賣給公司或個人，買主或自用或投資。“目前，有一定經濟實力的中小型企業，尤其是法律、金融等服務類企業，也熱衷于持有一定商業地產項目作為投資資產。”北京某大型律師事務所相關人士告訴記者，該所購買了SOHO中國在北京開發的商用物業建外SOHO整層樓面。

據了解，SOHO中國本次IPO融資用途包括：收購北京前門項目；開發長城腳下公社項目；為光華路SOHO、三里屯SOHO項目提供資金及債務償還，以及購買新項目。“因為香港會計制度對房地產公司的銷售收入是以完工計收入，明年SOHO中國的三里屯項目和光華路等項目會帶來70億銷售收入。”知情人士稱。

研究報告顯示，2006年SOHO中國毛利潤率達到53%，今年可能降至38%，2008年預計在40%。2006年至2008年，SOHO中國凈利潤年復合增長率將達179%。2007年的資產周轉率預計達到89%，僅次于碧桂園。

另據介紹，目前已確定的SOHO中國戰略投資者共七家，包括嘉里集團及其掌控人郭鶴年（作為同一主體）、九龍倉集團、中信泰富、華人置業董事長劉鑾雄，   渣打銀行直接投資公司，中國銀行直接投資公司及新加坡政府投資集團。

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