傳樓市調控長效機制意見征求進尾聲 方案已作廢四五稿

2013年10月16日 03:06
來源：21世紀經濟報道 作者：王營 鄢子為

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政策預期催升大戶型成交 調控長效機制意見征求已入尾聲

本報記者從多家中介機構了解到，北京二手住宅新增房源以及成交量均在增長，新增房源量增長曲線已經高于新增客源量。其中大戶型“豪宅”成交量幾乎每月都在上漲。

盡管從上海、重慶等試點城市來看，房產稅迄今并未對當地城市產生實質影響，但一些擁有多套房的財富階層，已經從政府所傳遞的種種聲音中感覺到某種不安。

最近盛傳的房地產調控長效機制，其中包括可能進入實質推進階段的房產稅。而十八屆三中全會被認為是政策加碼的節點。

參與了房地產長效機制討論的華遠地產任志強對本報稱，長效機制討論方案已經幾易其稿。“目前都已經作廢四五稿，前后改動都非常大。在政府沒有對外公布前，消息都是不確定的。”任志強說，但他拒絕透露曾經被作廢的長效機制方案細節。

全聯房地產商會（原全國工商聯房地產商會）創會會長聶梅生透露，長效機制的意見征求已有數月，現在已經接近尾聲，發改委與住建部的意見已全部出完，現在是征求各部委的意見。

今年4月份，針對房價過快上漲等因素，國家出臺了歷史上負擔最重的20%個人轉讓所得稅。在該政策出臺之初，大部分業內人士曾判斷，參照歷史經驗，北京二手房市場很可能因高額的稅負而被冷卻。但實際市場并非如此。

記者從多家中介機構了解到，不管是整體還是中高端，二手住宅新增房源以及成交量均在增長，甚至新增房源量增長曲線要高于新增客源量。

鏈家地產提供的內部數據顯示，今年以來，除了4月份受新出臺調控政策影響，新增房源環比大幅下跌52.2%以外，其余月份新增日均房源均在環比增長，而這一波動曲線要大于新增客源增幅；我愛我家、21世紀不動產提供的內部數據也顯示，北京新增房源量增幅也相較往年明顯上漲。

二手豪宅方面增幅較為明顯。麗茲行豪宅研究院獨家數據顯示，十月上旬，高端二手住宅成交41套，相比去年同期上漲24.24%。這并不是漲幅最高的月份，按照該機構發布的月度報告，除了4月份，受國八條市場調控短暫觀望的影響，今年以來，北京二手豪宅幾乎每月都在上漲。

一些地產從業人士開始或建議別人拋售二手大戶型；一些多套房業主也在行動。受房產稅預期影響，本報了解到，一些北京業主將名下三四套房產紛紛出售，然后一步到位換到地段、學區以及戶型等良好的小區中。

鏈家在線提供的部分中高端樓盤成交數據可資證明。以位于太陽宮的太陽公元為例，該小區二手房源均未滿五年。但該樓盤今年成交量一直在增長，累計成交最多的戶型為總價在800-1000萬之間的三居，其次為500萬左右的兩居。

鏈家一位中介稱，影響業主賣房的因素，一方面是受房產稅步步緊逼影響；另一方面，一些業主因為移民出國或者換房等因素，包括一些外籍人士，均認為到了賣房的好時機。

克而瑞信息集團華北區域總經理牟增彬也明顯感覺到，越來越多的聲音傳遞出，房產稅開征已經成為共識，而這會在一定程度上催動多套房持有者出售一些房屋。

鏈家地產市場研究部張旭也注意到，近幾月業主的出售意愿和掛牌相對積極。她認為，一方面是改善型購房者由于換房而增加一部分供應；另一方面，在價格上漲，政策風險加大的同時，部分業主選擇了落袋為安。

知名房產投資人張羽沖直接建議：“該賣掉的就賣掉，房產稅是遲早的事情。”張羽沖甚至建議，作為個人理財，多套房持有者可以利用政策的空白期，把個人住房問題解決到位。

房產稅推進配合度不高

盡管市場層面，對房產稅加碼的傳聞越來越多。但真正實質性全面推行，尚不明晰。記者從接近住建部的知情人士了解到，房產稅全面推行被暫緩。背后原因“復雜”。

房產稅全面開征一個重要技術依據是全國住房信息聯網，而這直接關系到一些財富階層所謂的“資產安全”，換而言之，還涉及到官員財產公開及反腐進程的推進。

記者從上述知情人士處獲悉，在2012年6月，40城市聯網目標達成后，全國住房信息聯網就一直進展不順，一直維持在60余個的水平。“到目前為止，也沒有更新的進展。”該人士稱。

據透露，在全國住房信息聯網工作推進的過程中，一些地方政府并不配合。“比如，一些地方政府會不按期同步數據、以遷移屬地服務器等理由，切斷與住建部前置服務器聯網的情況，造成數據不符等情況。”該人士稱。

“用黑客手段，不讓聯都能聯上。”任志強憤恨地表示聯網其實很容易，他稱，住房信息聯網早就聯上了，但里面沒有內容。

作為房地產長效機制建立的另外一個技術基礎，不動產統一登記制度也進展不順。2013年全國兩會召開期間，國務院提出整合現有住房、土地、林地等登記職能，建立“不動產統一登記制度”。

住建部、國土資源部會同國務院法制辦也啟動了《不動產統一登記條例》的起草準備工作。同樣，該制度清晰設計和技術基礎，都尚未匹配。

任志強稱，房產證登記與實物產權登記統一很重要，但在一些城市，如山西，出租都不去辦產權證，這樣還可以買第二套，還有房改房，根本沒有登記到系統中。

上述知情人士稱，包括房產稅在內，針對眾所期待的房地產長效機制，目前并未有實質進展，“大家都在等十八屆三中全會定調”。

待定調的長效機制

不過，記者獲悉，住建部前不久組織了相關人士到成都等房價運行平穩地區進行學習。原因是，成都房地產市場一直以來供應和需求都相對平穩，房價也沒有出現過快上漲的情況。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，據其了解，房產稅肯定會有所進展，“根據政府相關口徑，第二批試點將在不久后出臺。當然，改革是一步步推進，在全國范圍內征收肯定需要幾年的時間。就現在來看，杭州、深圳、青島、湖北比較可能成為試點城市。北京因為房產情況比較復雜，有央企房、房改房等不大可能作為試點城市”。

關于房地產調控走向，聶梅生所透露的信息相對具有權威性。據她透露，她最近參加了一系列發改委的調研會，對于政策走向有所了解。房地產政策的整體思路，將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個十分重要的標桿性文件。

“業界都在期待三中全會以后能有一個說法。屆時，房地產長效機制會面市，如房地產直接融資、房產稅、土地供給制度、保障房、城鎮化整體布局和規劃，最后都將給出一個說法。”聶梅生說。

聶預計，“政府未來調控的著力點將放在市場監管、保障房等問題上，其它的則交由市場解決。而對于通過市場解決的方面，房產稅和金融改革已經先行一步，土地問題更多地將放在城鎮化進程中解決。”

“這表明，關于房產稅的持續推進，政府還在等待一個時機，尋求一些支持。”牟增彬頗有意味地表示。

（應采訪對象邀請，文中趙偉為化名）

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