沈國軍：傳統百貨如不改變 很難生存

沈國軍：商業地產肯定比住宅風險更大

2014年，是中國房地產市場風云變幻的一年，房價要下跌的聲音此起彼伏，民間觀望情緒濃厚，似乎瘋狂上漲了近10年的中國樓市，有泡沫將破的跡象。在住宅市場不被看好的背景下，很多開發商把希望寄托在了商業地產上。然而，在沈國軍看來，各地紛紛興建購物中心、產業園區，是比住宅更要嚴重的一場泡沫，而且，災難，已經來臨。

鳳凰財經：我記得兩年前，當時您說三年之后，商業地產會比住宅地產還要慘，那到今天，兩年過去了，您還在堅持當時的判斷嗎？

沈國軍：現在我還堅持我的觀點，就是商業地產的風險肯定比住宅地產風險要更大，因為住宅地產，現在其實也面臨著很大的問題，尤其是最近，綠城事件出來以后，我覺得社會上對很多地產公司，包括各個城市的房價，大家說法很多，我覺得已經暴露出了這個行業的問題，那么大家評價比較多的還是住宅，住宅的加價等等這些。

鳳凰財經：那您有結論嗎？對這個。

沈國軍：住宅地產還可以通過加價、促銷、取消限購、提供房貸等等這些去消化解決一部分問題，有些城市政府還可以去做收購作為廉租房等等這些，現在有這些措施。

但是你如果建了一堆大量的商業地產的話，你如果沒有招商能力、沒有經營能力、沒有管理能力的話，政府怎么管理？ 

其實在中國大陸，真正能夠有大的商業物業有招商、經營、營運能力的，這個公司其實不是那么多。

鳳凰財經：您覺得的有幾家？

沈國軍：我覺得三五家、五六家吧，所以不是所有的房地產開發商都可以去做商業地產，你像很多同質化很嚴重，當年兩年前你去成都采訪的時候，當時你也知道，成都光高新區，據不完全統計，在做的大型商業物業有一百多個。

鳳凰財經：供大于求的現狀很嚴重是嗎？

沈國軍：嚴重，不是一般的嚴重。

鳳凰財經：嚴重到什么程度？

沈國軍：嚴重到就是你在一個很小的一個區域里面，在浙江有某個縣，縣級市，我聽他們說就超過十萬平方米以上的，就建筑面積超過十萬，單體超過十萬平方米的購物中心有20個。

鳳凰財經：一個縣？

沈國軍：縣城。

鳳凰財經：20個購物中心？有那么多人買東西嗎？

沈國軍：對啊，你覺得有嗎？不可能，你假如說有50萬人口一個縣城，最多容納一到兩個，它可能能活，現在幾乎找銀泰的，每天都會有的，就全國各地每天都有很多發展商找到銀泰來，我跟你合作，我賣給你，愿意跟你一起做，很多很多。

鳳凰財經：這塊就是說，聽您剛才的描述，您覺得這個泡沫已經是比較嚴重了，還是說泡沫已經開始破裂了？

沈國軍：我覺得已經開始破裂了，因為從去年開始，有大量的轉售、尋求合作、改結構、改方案、爛尾，這種情況都已經出現了，我們是天天能碰到的。

鳳凰財經：這樣不同的地域，是不是還會是有不同的市場表現？比如說一線城市。

沈國軍：我覺得像北上廣深總體上還可以，因為什么呢？大型的購物中心，它還是少，最近這幾年建的也蠻多，但是呢，總體上從人口、城市規模上說，比例還是少的，原因是因為它這個土地獲得太難了，成本太高，你要如果建一個大的商業物業，你光買地就要花幾十個億，一般的公司也建不了。

鳳凰財經：已經飽和了。

沈國軍：像深圳也蠻多的，上海其實也蠻多，北京現在也越來越多。

鳳凰財經：那二三線城市呢？

沈國軍：二三線城市，我覺得普遍過剩，三四線城市有些都已經出很多問題了。 

鳳凰財經：但是住宅這塊，對于這一塊市場，您有結論嗎？

沈國軍：我覺得中國的房地產業，我覺得可能是一個下降的周期到來了，應該說，這個行業面臨著很多很多的風險跟困難，我是這么認為的，這個跟國家的宏觀的政策，我個人認為也有一定的關系，你怎么去引導這個行業健康的發展？