沈國(guó)軍：傳統(tǒng)百貨如不改變 很難生存

沈國(guó)軍：商業(yè)地產(chǎn)肯定比住宅風(fēng)險(xiǎn)更大

2014年，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻的一年，房?jī)r(jià)要下跌的聲音此起彼伏，民間觀望情緒濃厚，似乎瘋狂上漲了近10年的中國(guó)樓市，有泡沫將破的跡象。在住宅市場(chǎng)不被看好的背景下，很多開(kāi)發(fā)商把希望寄托在了商業(yè)地產(chǎn)上。然而，在沈國(guó)軍看來(lái)，各地紛紛興建購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是比住宅更要嚴(yán)重的一場(chǎng)泡沫，而且，災(zāi)難，已經(jīng)來(lái)臨。

鳳凰財(cái)經(jīng)：我記得兩年前，當(dāng)時(shí)您說(shuō)三年之后，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)比住宅地產(chǎn)還要慘，那到今天，兩年過(guò)去了，您還在堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的判斷嗎？

沈國(guó)軍：現(xiàn)在我還堅(jiān)持我的觀點(diǎn)，就是商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)肯定比住宅地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要更大，因?yàn)樽≌禺a(chǎn)，現(xiàn)在其實(shí)也面臨著很大的問(wèn)題，尤其是最近，綠城事件出來(lái)以后，我覺(jué)得社會(huì)上對(duì)很多地產(chǎn)公司，包括各個(gè)城市的房?jī)r(jià)，大家說(shuō)法很多，我覺(jué)得已經(jīng)暴露出了這個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，那么大家評(píng)價(jià)比較多的還是住宅，住宅的加價(jià)等等這些。

鳳凰財(cái)經(jīng)：那您有結(jié)論嗎？對(duì)這個(gè)。

沈國(guó)軍：住宅地產(chǎn)還可以通過(guò)加價(jià)、促銷、取消限購(gòu)、提供房貸等等這些去消化解決一部分問(wèn)題，有些城市政府還可以去做收購(gòu)作為廉租房等等這些，現(xiàn)在有這些措施。

但是你如果建了一堆大量的商業(yè)地產(chǎn)的話，你如果沒(méi)有招商能力、沒(méi)有經(jīng)營(yíng)能力、沒(méi)有管理能力的話，政府怎么管理？ 

其實(shí)在中國(guó)大陸，真正能夠有大的商業(yè)物業(yè)有招商、經(jīng)營(yíng)、營(yíng)運(yùn)能力的，這個(gè)公司其實(shí)不是那么多。

鳳凰財(cái)經(jīng)：您覺(jué)得的有幾家？

沈國(guó)軍：我覺(jué)得三五家、五六家吧，所以不是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都可以去做商業(yè)地產(chǎn)，你像很多同質(zhì)化很嚴(yán)重，當(dāng)年兩年前你去成都采訪的時(shí)候，當(dāng)時(shí)你也知道，成都光高新區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在做的大型商業(yè)物業(yè)有一百多個(gè)。

鳳凰財(cái)經(jīng)：供大于求的現(xiàn)狀很嚴(yán)重是嗎？

沈國(guó)軍：嚴(yán)重，不是一般的嚴(yán)重。

鳳凰財(cái)經(jīng)：嚴(yán)重到什么程度？

沈國(guó)軍：嚴(yán)重到就是你在一個(gè)很小的一個(gè)區(qū)域里面，在浙江有某個(gè)縣，縣級(jí)市，我聽(tīng)他們說(shuō)就超過(guò)十萬(wàn)平方米以上的，就建筑面積超過(guò)十萬(wàn)，單體超過(guò)十萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心有20個(gè)。

鳳凰財(cái)經(jīng)：一個(gè)縣？

沈國(guó)軍：縣城。

鳳凰財(cái)經(jīng)：20個(gè)購(gòu)物中心？有那么多人買東西嗎？

沈國(guó)軍：對(duì)啊，你覺(jué)得有嗎？不可能，你假如說(shuō)有50萬(wàn)人口一個(gè)縣城，最多容納一到兩個(gè)，它可能能活，現(xiàn)在幾乎找銀泰的，每天都會(huì)有的，就全國(guó)各地每天都有很多發(fā)展商找到銀泰來(lái)，我跟你合作，我賣給你，愿意跟你一起做，很多很多。

鳳凰財(cái)經(jīng)：這塊就是說(shuō)，聽(tīng)您剛才的描述，您覺(jué)得這個(gè)泡沫已經(jīng)是比較嚴(yán)重了，還是說(shuō)泡沫已經(jīng)開(kāi)始破裂了？

沈國(guó)軍：我覺(jué)得已經(jīng)開(kāi)始破裂了，因?yàn)閺娜ツ觊_(kāi)始，有大量的轉(zhuǎn)售、尋求合作、改結(jié)構(gòu)、改方案、爛尾，這種情況都已經(jīng)出現(xiàn)了，我們是天天能碰到的。

鳳凰財(cái)經(jīng)：這樣不同的地域，是不是還會(huì)是有不同的市場(chǎng)表現(xiàn)？比如說(shuō)一線城市。

沈國(guó)軍：我覺(jué)得像北上廣深總體上還可以，因?yàn)槭裁茨兀看笮偷馁?gòu)物中心，它還是少，最近這幾年建的也蠻多，但是呢，總體上從人口、城市規(guī)模上說(shuō)，比例還是少的，原因是因?yàn)樗@個(gè)土地獲得太難了，成本太高，你要如果建一個(gè)大的商業(yè)物業(yè)，你光買地就要花幾十個(gè)億，一般的公司也建不了。

鳳凰財(cái)經(jīng)：已經(jīng)飽和了。

沈國(guó)軍：像深圳也蠻多的，上海其實(shí)也蠻多，北京現(xiàn)在也越來(lái)越多。

鳳凰財(cái)經(jīng)：那二三線城市呢？

沈國(guó)軍：二三線城市，我覺(jué)得普遍過(guò)剩，三四線城市有些都已經(jīng)出很多問(wèn)題了。 

鳳凰財(cái)經(jīng)：但是住宅這塊，對(duì)于這一塊市場(chǎng)，您有結(jié)論嗎？

沈國(guó)軍：我覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，我覺(jué)得可能是一個(gè)下降的周期到來(lái)了，應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)行業(yè)面臨著很多很多的風(fēng)險(xiǎn)跟困難，我是這么認(rèn)為的，這個(gè)跟國(guó)家的宏觀的政策，我個(gè)人認(rèn)為也有一定的關(guān)系，你怎么去引導(dǎo)這個(gè)行業(yè)健康的發(fā)展？