總裁在線：“精明女人”張欣

2014年4月博鰲亞洲論壇上，張欣曾對媒體表示“今年樓市會有一定調整，因此SOHO中國要準備好彈藥，在市場環境更有利于投資時，希望能有更大的資金投入。”然而今年，SOHO中國依舊不斷有項目竣工、驗收、開盤。張欣對整個地產行業的前景，如今的判斷又是什么？

張欣：北京地價還在往上升

鳳凰財經：您剛才說今年是您的豐收年，這也是基于這個形勢的一個判斷，能再解讀一下嗎？

張欣：今年的早期講的市場會調整，實際上是基于我認為資產的回報率已經不是很高了。在這種情況之下的話，如果是經濟有一些下滑的話，勢必會影響到資產的價格，那么有一些開發商手上資金比較緊的，就要把項目賣出來，這樣實際上是給其他有錢，手上有資金的開發商一個機會去收購。

但是現在的情況呢，是市場還沒有調整，一線城市其實都沒有太大的調整，價位不僅沒下來，好象還在上升。所以看來的話，我覺得資產價格要向下調整，還沒到，當然了這一兩天中央銀行人民銀行又開始銀根放松了，銀根一放松，那資產價格就下不來了。

鳳凰財經：所以綜合來講的話，您覺得今年之內這個拐點會來臨嗎？

張欣：拐點你是說什么？

鳳凰財經：就是資產價格的走勢。

張欣：沒有，現在是下不來，你就說是不是大規模的下滑，那現在還看不到。

今年受各種國際危機余波的影響，加之從去年年底開始收緊的信貸，外界評論,中國的經濟形勢將進入新的周期，尤其是房地產市場情緒悲觀，甚至一向在公眾面前談及房價將暴漲的“大炮”任志強，口氣也溫和了許多，認為2014年將是趨穩的一年。或是對此有所預見，去年，張欣在闡述完“中國住宅市場已發展到極限”的觀點后，就牽頭地產開發商財團，以7億美元購得位于美國紐約的通用大廈40%股權，赴美開辟市場。

張欣：房地產稅遲早要出臺 影響房子購買

鳳凰財經：其實中國經濟已經不可能再繼續飲鴆解渴了，包括大規模的刺激政策，很多業內人士困難說也不太可能出臺了，所以這個放水還能夠把這個房地產價格拖住嗎？

張欣：其實現在房地產是有不少的下行的一些壓力的，你比如說我們將要出臺的房地產稅，那么現在一直遲遲沒有出臺，可能也是跟現在經濟放緩有一定的關系。但是房地產稅是遲早要推的，所以你在買房的時候就會想一想，我還要不要買呢，如果我每個月還要交稅，那我這個成本會不會太高呢？所以這會影響一批的購買。

張欣：反腐促進房價回調 房地產高增長時代已過

還有影響購買力的就是反腐，現在不是明年要每一套房都要登記了嗎，是不是有一些反腐逼出來的一些房子就放到市場上來，幾個方面看來的話，房地產還是進入了一個比較緩慢期，就是高峰增長的時期肯定是過去了。

張欣：中國經濟體量很大不會出現大幅下滑

鳳凰財經：這個緩慢我們繼續深入解讀一下，您覺得是保持穩定還是會往下走。

張欣：我自己的感覺是不會出現這種大幅度的下滑的。首先量比較這么大了，另外呢就是說基本的增長還是存在的，你比如說出口，城鎮化這些，還是一些大的經濟方向。而且整體你像銀行給房地產的貸款的量也不是那么大，昨天我還問一個央行的經濟學家，他說現在的各銀行給房地產的總貸款可能不超過25%。所以這個整體的量也還是比較健康。而且銀行給房地產貸款呢，它的Down payment首付也是比較高，所以我覺得還不是說是緊張到那么的，還有很大的幅度，安全點相當多。

張欣：大批開發商會在未來十年被減掉吃掉

鳳凰財經：但是說到房地產商本身的日子，現在是不是很多房地產商日子都很不好過。

張欣：房地產商也是兩極分化，你比如像我們這樣的公司的，就是貸款量非常的低，手上也拿著大把的現金，就等待著誰的項目要賣出來我們買，這也是一類。還有一類的呢，就是已經是貸款量也非常的高，然后銷售也賣不動，我覺得未來的，如果是未來的十年，房地產進入一個緩慢增長期的話，現在的這五萬家開發商肯定有相當一批被減掉吃掉。

張欣：SOHO中國負債率從沒超過10%

鳳凰財經：這個是不是跟你們的資本運作是比較全球化的，包括你們也是在香港上市有一定的關系。

張欣：還不是，我們的融資渠道是多層次的，一個是國內的銀行，我們可以有開發貸款或者抵押貸款、經營貸款很多種。同時呢，我們在海外，因為我們是香港上市公司，所以我們有很多可以做syndicate loan，有好多不同渠道。

鳳凰財經：所以在現在很多開發商日子很不好過的時期，SOHO還是很舒服的一個狀態。

張欣：我們一直就保守，我們這個公司好象從來凈負債率沒有超過10%幾，現在我覺得13%已經是很高的了，在我的印象中。所以我有時候看開發商的Balance sheet，我一看貸款gearing level量已經到了90，100，我就想我要是這個公司老板的話我得緊張壞了，這么高的貸款量。