廣發(fā)基金朱平：房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)期已過(guò)

鳳凰網(wǎng)：接下來(lái)我們談一談，市場(chǎng)普遍關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)。你此前的文章，表示房地產(chǎn)不太可能馬上會(huì)崩潰，房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲。但是你的觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)黃金時(shí)期已過(guò)，你如何看待房地產(chǎn)板塊的走勢(shì)？

朱平：房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，在目前為止還是非常重要的領(lǐng)域。在過(guò)去可能就更重要了，但是現(xiàn)在這個(gè)階段，有一些喜憂參半。喜的是，樂(lè)觀的一面是什么？就是我們現(xiàn)在的房存量，就是新蓋好的，有獨(dú)立衛(wèi)生間，現(xiàn)代化的住房，并不多，大概也就5、6千萬(wàn)套，如果三個(gè)人住這樣的房間，也就1億多人住在這個(gè)房子里面，中國(guó)的少數(shù)。

如果要是我們普及住房的話，我們可能蓋了20%，還有70%的房子沒(méi)有蓋，也就是說(shuō)我們蓋了十年，才蓋了20%多的房子。就算我們繼續(xù)蓋，至少還要蓋十年，才可以把住房問(wèn)題解決，這是樂(lè)觀的一個(gè)方面。

但是不樂(lè)觀的一個(gè)方面，第一是房?jī)r(jià)，我們的房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)租售比，都顯示房?jī)r(jià)可能高了30%到50%。這個(gè)幅度，并不是致命的，尤其你考慮到，我們的人均收入才只有4千美金，如果我們?nèi)司杖氲?萬(wàn)美金，那可能房?jī)r(jià)就不貴了，所以從發(fā)展的角度，而日本當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)崩潰，包括香港房?jī)r(jià)崩潰，它的GDP已經(jīng)非常高了。

可能有人說(shuō)，上海、北京跟香港不是差不多嗎？但是，中國(guó)應(yīng)該要看平均房?jī)r(jià)。上海和北京的房子確實(shí)是貴的，但是它占中國(guó)的整體房地產(chǎn)當(dāng)中，并不是主流，你要算平均房?jī)r(jià)，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)，你要看總體經(jīng)濟(jì)，相對(duì)來(lái)說(shuō)比重不是那么大。但是我們就算平均房?jī)r(jià)，也是偏高，這是不樂(lè)觀的。

還有一個(gè)不樂(lè)觀的，我們現(xiàn)在一年，像去年已經(jīng)賣了750萬(wàn)套。如果中國(guó)將來(lái)3億套到4億套住房，如果三個(gè)人住一間房，就相當(dāng)于我們可以給10億人左右住在這種房子里面。這是夠的，中國(guó)總共也就14億人，將近70%多的城市化率了。

就算是這么多了，那么這些分子，30年換一次，也就是說(shuō)，中國(guó)在均衡狀態(tài)下，我們需要的建設(shè)能力，就是一千萬(wàn)套左右。我們現(xiàn)在已經(jīng)750萬(wàn)套，以后還要增長(zhǎng)，每年還要增長(zhǎng)，增長(zhǎng)已經(jīng)接近尾聲了。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)大部分是開發(fā)性企業(yè)，一年最多就應(yīng)開發(fā)1千萬(wàn)套多一點(diǎn)，現(xiàn)在開發(fā)750萬(wàn)套了，說(shuō)明這個(gè)行業(yè)的成長(zhǎng)空間已經(jīng)不大了。

這兩個(gè)不樂(lè)觀的，第一個(gè)不樂(lè)觀，房?jī)r(jià)偏貴，而且現(xiàn)在我們離最高的房?jī)r(jià)，就是離均衡房?jī)r(jià)，我也曾經(jīng)算過(guò)，也不是很高了，所以這樣來(lái)看，房地產(chǎn)不像開始的時(shí)候，肯定是只漲不跌的，而且基數(shù)越低，拿地成本低，所以房?jī)r(jià)的收益非常高，行業(yè)當(dāng)時(shí)供給能力不足，所以大家競(jìng)爭(zhēng)也不是那么激烈。再往后，會(huì)發(fā)現(xiàn)每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，它的供給能力都很大，這時(shí)候就會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)。就會(huì)出現(xiàn)我們以前都是房子供不應(yīng)求，所以房地產(chǎn)企業(yè)是不會(huì)虧錢，不行大不了我不賣。

如果再往后，你就會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求，在供過(guò)于求的情況下，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，這樣的話，對(duì)房地產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)營(yíng)會(huì)造成大的影響。所以從這些角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)，它的黃金時(shí)刻我想應(yīng)該是過(guò)了，就是說(shuō)，不像之前，你買股票，你不買房地產(chǎn)股票，你會(huì)虧的，因?yàn)樗苜嵑芏噱X，你在之后，你不買房地產(chǎn)股票，沒(méi)有關(guān)系，別人買讓他買就是了，從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)，包括房地產(chǎn)的股票，可能最好的時(shí)候已經(jīng)過(guò)了。

今后你可能還是能掙錢，那只是一個(gè)從周期的角度，周期來(lái)了，你掙點(diǎn)錢，你不能戀戰(zhàn)，到一個(gè)程度得跑。這樣的情況，概率大一點(diǎn)。

當(dāng)然就像美國(guó)這么成熟的國(guó)家，房地產(chǎn)也會(huì)有周期來(lái)的時(shí)候，也會(huì)有比較好的表現(xiàn)，所以房地產(chǎn)，不是說(shuō)沒(méi)有投資機(jī)會(huì)，只是說(shuō)，它最好的時(shí)候，可能過(guò)去了。

鳳凰網(wǎng)：另外不久前國(guó)務(wù)院出臺(tái)了鼓勵(lì)民間投資的新36條，請(qǐng)問(wèn)你如何看待新36條的出臺(tái)，這個(gè)是不是將會(huì)為中小企業(yè)和一些民營(yíng)企業(yè)帶來(lái)一些新的投資機(jī)會(huì)？

朱平：這是一種配套措施。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在目前這個(gè)階段，如果進(jìn)一步發(fā)展，必須轉(zhuǎn)型，必須要生產(chǎn)一些我們以前沒(méi)有生產(chǎn)，生產(chǎn)不出來(lái)的東西，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。我曾經(jīng)舉例，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)像房子的話，中國(guó)過(guò)去這么長(zhǎng)時(shí)間，都是在搭框架，2000年之前，我們?cè)诮o自己做準(zhǔn)備，挖地基，買原材料，2000年到現(xiàn)在十年是搭框架，很快，一下就把整個(gè)房子的雛形搭建出來(lái)了。

那么再往后是裝修，裝修的特點(diǎn)，跟框架比起來(lái)，第一它見效慢，做了很長(zhǎng)時(shí)間，好像還是在這做，這個(gè)樓5層樓還是5層樓，不像過(guò)去十年，搭框架很快，一開始的時(shí)候，做地基的時(shí)候挺慢，就是搭框架這一塊是最快的，樓一下就起來(lái)了。而裝修慢，看不出成果。

第二它的復(fù)雜，各種材料都有，不像蓋框架的材料，鋼筋、水泥一下差不多這些東西，裝修涉及的材料、塑料、各種金屬的，還有高科技的東西，都有。所以它更復(fù)雜。

第三個(gè)它的價(jià)值量更高，裝修，我們說(shuō)建安成本,搞建筑的都知道，兩千塊錢差不多了，但是你裝修的，你每平方1萬(wàn)塊錢都可以，價(jià)值量大，就慢，復(fù)雜，價(jià)值量大。

這些，我們過(guò)去總是闡明擴(kuò)張，都很難滿足這個(gè)要求。所以我說(shuō)國(guó)家放開資本，它應(yīng)該是一種配套措施，主要其是為了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，為了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)更多、豐富的產(chǎn)品，更高的附加值，更高的科技含量，然后形成更復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

當(dāng)然了，也更高級(jí)了，因?yàn)槟愀呒?jí)，所以你復(fù)雜了，都一樣。那么政府放開民間的投資，主要的目的，還是為了讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)的增長(zhǎng)。這樣它帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)也是顯而易見的，這在之前我也已經(jīng)談過(guò)了，我們認(rèn)為，中國(guó)今后股市穩(wěn)定是由現(xiàn)在這些藍(lán)籌股造成的，也就是說(shuō)現(xiàn)在藍(lán)籌股跌，大盤就會(huì)跌，現(xiàn)在藍(lán)籌股漲，大盤也會(huì)漲。但是我們講很難漲，因?yàn)橹辽僭诙唐趦?nèi)，我們說(shuō)整個(gè)經(jīng)濟(jì)表明，就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，是決定了它這樣的特征。

中國(guó)如果要是以后，再出現(xiàn)牛市，我更傾向于認(rèn)為是新興的產(chǎn)業(yè)，它發(fā)展到足夠大，大到整體都要跟著上的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候大盤也會(huì)跟著上漲。

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