主題演講部分文字實錄(5)

2010年09月17日 17:07鳳凰網財經【大中小】【打印】共有評論0條

那么怎么理解中國大中城市的房價，全球每英尺售價高于700美元的城市大概有22個到23個，目前還沒有中國的城市，今年一季度我們的大城市的房價，深圳大概是2萬6，上海大概是2萬4，北京2萬2，跟杭州基本持平，全國每平米售價超過1萬塊錢的城市今年一季度大概有10個城市左右，這就是我們目前的房價在全球來看的水平。

那么在金磚四國當中，就是俄羅斯、中國、印度、巴西，我們目前商品房的價格跟巴西是接近的，比其他國家要略低。對民眾而言房價是什么，沒有那么復雜，當我們看公眾是不是有通貨膨脹預期的時候，我們并不去進行消費者的調查，問他們對物價滿不滿意，消費者對物價永遠是不滿意的，就像生產者對物價永遠都是滿意的。你如果對購房者問物價貴不貴，肯定貴，反過來問開發商，他肯定會認為出奇的不貴重。怎么來了解通貨膨脹的預期，如果你在商業銀行活期末存款不斷增加，在商業銀行的定期存款和購買中長期國債的比率不斷減少，就說明你現在對未來的物價比較擔心了，那么公眾為什么選擇不管是中低收入家庭，還是高收入假定，他們隱含著什么判斷，最主要的判斷是對人民幣中長期幣值的穩定沒有信心，如果人民幣在中長期是穩定的如果中國政府能夠發行和CPI掛鉤的指數國債，如果我們確信在未來十年甚至更長的時間，幣值是穩定的，通貨膨脹是溫和的，那么我們就沒有必要把儲蓄存款轉變為理財產品，黃金或者是一堆磚頭瓦片，所以購房者不僅僅體現消費層面的焦慮，更多層面上體現了公眾對物價，對幣值穩定的高度的不放心。怎么解釋這個問題呢，穩定幣值，穩定物價，沒有什么其他辦法了，如果你問一下房地產商，說不定綠豆價格起來，按一下綠豆價格國內的房價下去，國外的房價起來了，現在市場經濟的情況肯定是極其的復雜。

對政府而言房價實際上是一個稅收問題，94年之前，分稅制沒有實施，中央政府的財力是有限的，所以中央政府向諸侯借錢的情況比較普遍，比如說向廣東、山東、浙江借一些錢，中央政府才能度日，94年分稅制改革，中國省兩級財政的財力大幅度得到了增強，但是地級市，及縣以下的基層政府的財力很困難。目前困難到什么程度呢，中央的轉移支付有所增加，但增加的不夠快，土地出讓收益09年全國統計1.6萬億人民幣，這是對地方政府很大的一塊財政收入。第三塊是利用地方投融資平臺，向金融機構借錢，這個余額大概有7.5萬億。如果我是一個縣委書記也很容易理解，每畝地賣百來萬，那么這些土地指標我把地賣掉了，一年毛收入大約10個億，除了拆遷整理道路等等這些配件的成本之外，縣級政府賣7、8百畝土地至少掙4個億。土地財政也罷，我們必須對94年以來的分稅制體制進一步進行分稅體制改革，房價涉及到了貨幣政策基調的調整，涉及到了財政政策分稅制體制的調整，這是根本性的東西。如果我們離開這兩個因素去討論房價就不會有結果了，那么短期調整，中期的范圍之內價格是波動，取決于稅收，稅收政策有三種，第一種是像美國那樣每年征物業1%左右的稅，這個我們稱之為物業稅。第二種向德國的國家收房屋買賣增值部分的一部分比率，我們叫資本利得稅。第三個是現在各地方政府悄悄地進行的大家都不知道的那種稅，叫房地產稅，那個稅特別有趣，特別有意思。

第三種長期因素，長期多長，長期不超過10年，怎么去看待短中長期的房價呢，年內價穩量升，未來兩三年稅收政策對房地產的影響是重大的，未來5—8年如果中國經濟增長沒有什么大問題，那么70個大中城市的商品房的均價有可能再次出現明顯的上升，長期更長呢，2020年以后那我不知道了，我只知道一點，中國一定會像日本那樣，像很多其他的大國那樣在房地產長期增長之后，由適度的低估走向高估，走向嚴重高估，走向泡沫。當然五年之內發生泡沫的情況還是比較少的。

綜合我們考慮中國經濟面臨增長轉型的巨大困難，有挑戰也有成功的希望，這使得我們對未來資產價格必須更多地關注風險而不僅僅是收益。那么作為中國的富裕階層應該怎么去配置自己的資產，這是下面的幾點，可能有點政治上不太正確的判斷，我只是說如果關注風險應該做什么。

第一個是從現在到未來五年左右，人民幣資產，包括股票、房地產它的增值和增產的空間，和人民幣的升值還是可以預見的，五年之內中國經濟轉型無論成功與否，經濟增長本身不會出特別大的問題。人民幣的資產還是快速的升值當中，所以未來少于五年的時間你必須以持有人民幣的資產為主。

第二，未來五到八年，如果更長的時間，就是2015年到2016、2017年干什么，那個時候經濟增長轉型是否成功，各種各樣的跡象暴露出來，人民幣匯率的有效性也會面臨著諸多的挑戰，所以那個時候要考慮的就是除了擁有部分人民幣資產之外，還要有外幣資產，本外幣資產應該均衡配置。所謂均衡配置你至少要有一半以上的資產是配置在外幣的資產，更長的時間中國經濟增長的轉型的挑戰太大了，需要中國政府做出巨大的艱苦的系統的努力，也需要我們的國民能夠對未來十年長中期的經濟增長有更明智的判斷，我自己傾向于認為超過十年以上的時間，我們的資產配置并不僅僅要關注本幣和外幣的均衡配置，更要關注的是境內和境外的資產的平衡配置。只有做到這樣子才能夠使得如果風險不發生，那么這種配置方式并不一定能夠給你帶來最大的收益，如果風險事件發生了這種配置也許能夠避免你遭受最大的風險。好，謝謝大家。

姚長盛：謝謝鐘偉教授，結束的很突然，我老感覺還沒說完。好像以我對您的過去的一些演講，我們第一次見面，過去演講里看到有一些好像是點到沒有點透，大家如果覺得沒點透有興趣的話，最后還有一點時間在那個環節當中大家可以紙條提問的方式問一下，因為我個人就很好奇，我想真的是對房地產這么看好嗎，以后后邊再交流。下面我們進入資本市場的一個分析，同時也是對于行業包括趨勢這方面的借助于王曉明先生的研究，有更多的一些了解，我們來有請興業基金的投資總監王曉明先生。

王曉明：尊敬的各位嘉賓，尊敬的農業銀行的各位領導，尊敬的各位投資者，大家下午好。剛剛鐘教授已經就宏觀、微觀資本市場闡述的非常深度了，我再做一些補充，說的不對的地方請在座各位指正。我首先想花一點時間介紹一下我們基金管理公司，應該說興業全球基金從成立以來整個的業績剛剛楊總也介紹了，都是比較出色的，這個主要得益于我們整個投資團隊相對比較穩定，我們基金經理經驗比較豐富，同時從公司成立以來基金經理很少出現跳槽、辭職的現象，這樣的話保證了我們整個業績的持續穩定性。從我們基金經理人的選擇上來講的話，我們基本上管理的旗下的各個基金的基金經理都有8年、10年以上的證券從業的經驗，那么這個實際上也對他比較好的去管理，取得比較好的回報是非常有幫助的。