2010年09月17日 17:07鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

那么怎么理解中國大中城市的房價(jià)，全球每英尺售價(jià)高于700美元的城市大概有22個(gè)到23個(gè)，目前還沒有中國的城市，今年一季度我們的大城市的房價(jià)，深圳大概是2萬6，上海大概是2萬4，北京2萬2，跟杭州基本持平，全國每平米售價(jià)超過1萬塊錢的城市今年一季度大概有10個(gè)城市左右，這就是我們目前的房價(jià)在全球來看的水平。

那么在金磚四國當(dāng)中，就是俄羅斯、中國、印度、巴西，我們目前商品房的價(jià)格跟巴西是接近的，比其他國家要略低。對民眾而言房價(jià)是什么，沒有那么復(fù)雜，當(dāng)我們看公眾是不是有通貨膨脹預(yù)期的時(shí)候，我們并不去進(jìn)行消費(fèi)者的調(diào)查，問他們對物價(jià)滿不滿意，消費(fèi)者對物價(jià)永遠(yuǎn)是不滿意的，就像生產(chǎn)者對物價(jià)永遠(yuǎn)都是滿意的。你如果對購房者問物價(jià)貴不貴，肯定貴，反過來問開發(fā)商，他肯定會認(rèn)為出奇的不貴重。怎么來了解通貨膨脹的預(yù)期，如果你在商業(yè)銀行活期末存款不斷增加，在商業(yè)銀行的定期存款和購買中長期國債的比率不斷減少，就說明你現(xiàn)在對未來的物價(jià)比較擔(dān)心了，那么公眾為什么選擇不管是中低收入家庭，還是高收入假定，他們隱含著什么判斷，最主要的判斷是對人民幣中長期幣值的穩(wěn)定沒有信心，如果人民幣在中長期是穩(wěn)定的如果中國政府能夠發(fā)行和CPI掛鉤的指數(shù)國債，如果我們確信在未來十年甚至更長的時(shí)間，幣值是穩(wěn)定的，通貨膨脹是溫和的，那么我們就沒有必要把儲蓄存款轉(zhuǎn)變?yōu)?a href="http://www.qianchuanzi.net/money/" target="_blank">理財(cái)產(chǎn)品，黃金或者是一堆磚頭瓦片，所以購房者不僅僅體現(xiàn)消費(fèi)層面的焦慮，更多層面上體現(xiàn)了公眾對物價(jià)，對幣值穩(wěn)定的高度的不放心。怎么解釋這個(gè)問題呢，穩(wěn)定幣值，穩(wěn)定物價(jià)，沒有什么其他辦法了，如果你問一下房地產(chǎn)商，說不定綠豆價(jià)格起來，按一下綠豆價(jià)格國內(nèi)的房價(jià)下去，國外的房價(jià)起來了，現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)的情況肯定是極其的復(fù)雜。

對政府而言房價(jià)實(shí)際上是一個(gè)稅收問題，94年之前，分稅制沒有實(shí)施，中央政府的財(cái)力是有限的，所以中央政府向諸侯借錢的情況比較普遍，比如說向廣東、山東、浙江借一些錢，中央政府才能度日，94年分稅制改革，中國省兩級財(cái)政的財(cái)力大幅度得到了增強(qiáng)，但是地級市，及縣以下的基層政府的財(cái)力很困難。目前困難到什么程度呢，中央的轉(zhuǎn)移支付有所增加，但增加的不夠快，土地出讓收益09年全國統(tǒng)計(jì)1.6萬億人民幣，這是對地方政府很大的一塊財(cái)政收入。第三塊是利用地方投融資平臺，向金融機(jī)構(gòu)借錢，這個(gè)余額大概有7.5萬億。如果我是一個(gè)縣委書記也很容易理解，每畝地賣百來萬，那么這些土地指標(biāo)我把地賣掉了，一年毛收入大約10個(gè)億，除了拆遷整理道路等等這些配件的成本之外，縣級政府賣7、8百畝土地至少掙4個(gè)億。土地財(cái)政也罷，我們必須對94年以來的分稅制體制進(jìn)一步進(jìn)行分稅體制改革，房價(jià)涉及到了貨幣政策基調(diào)的調(diào)整，涉及到了財(cái)政政策分稅制體制的調(diào)整，這是根本性的東西。如果我們離開這兩個(gè)因素去討論房價(jià)就不會有結(jié)果了，那么短期調(diào)整，中期的范圍之內(nèi)價(jià)格是波動，取決于稅收，稅收政策有三種，第一種是像美國那樣每年征物業(yè)1%左右的稅，這個(gè)我們稱之為物業(yè)稅。第二種向德國的國家收房屋買賣增值部分的一部分比率，我們叫資本利得稅。第三個(gè)是現(xiàn)在各地方政府悄悄地進(jìn)行的大家都不知道的那種稅，叫房地產(chǎn)稅，那個(gè)稅特別有趣，特別有意思。

第三種長期因素，長期多長，長期不超過10年，怎么去看待短中長期的房價(jià)呢，年內(nèi)價(jià)穩(wěn)量升，未來兩三年稅收政策對房地產(chǎn)的影響是重大的，未來5—8年如果中國經(jīng)濟(jì)增長沒有什么大問題，那么70個(gè)大中城市的商品房的均價(jià)有可能再次出現(xiàn)明顯的上升，長期更長呢，2020年以后那我不知道了，我只知道一點(diǎn)，中國一定會像日本那樣，像很多其他的大國那樣在房地產(chǎn)長期增長之后，由適度的低估走向高估，走向嚴(yán)重高估，走向泡沫。當(dāng)然五年之內(nèi)發(fā)生泡沫的情況還是比較少的。

綜合我們考慮中國經(jīng)濟(jì)面臨增長轉(zhuǎn)型的巨大困難，有挑戰(zhàn)也有成功的希望，這使得我們對未來資產(chǎn)價(jià)格必須更多地關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)而不僅僅是收益。那么作為中國的富裕階層應(yīng)該怎么去配置自己的資產(chǎn)，這是下面的幾點(diǎn)，可能有點(diǎn)政治上不太正確的判斷，我只是說如果關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該做什么。

第一個(gè)是從現(xiàn)在到未來五年左右，人民幣資產(chǎn)，包括股票、房地產(chǎn)它的增值和增產(chǎn)的空間，和人民幣的升值還是可以預(yù)見的，五年之內(nèi)中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型無論成功與否，經(jīng)濟(jì)增長本身不會出特別大的問題。人民幣的資產(chǎn)還是快速的升值當(dāng)中，所以未來少于五年的時(shí)間你必須以持有人民幣的資產(chǎn)為主。

第二，未來五到八年，如果更長的時(shí)間，就是2015年到2016、2017年干什么，那個(gè)時(shí)候經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)型是否成功，各種各樣的跡象暴露出來，人民幣匯率的有效性也會面臨著諸多的挑戰(zhàn)，所以那個(gè)時(shí)候要考慮的就是除了擁有部分人民幣資產(chǎn)之外，還要有外幣資產(chǎn)，本外幣資產(chǎn)應(yīng)該均衡配置。所謂均衡配置你至少要有一半以上的資產(chǎn)是配置在外幣的資產(chǎn)，更長的時(shí)間中國經(jīng)濟(jì)增長的轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)太大了，需要中國政府做出巨大的艱苦的系統(tǒng)的努力，也需要我們的國民能夠?qū)ξ磥硎觊L中期的經(jīng)濟(jì)增長有更明智的判斷，我自己傾向于認(rèn)為超過十年以上的時(shí)間，我們的資產(chǎn)配置并不僅僅要關(guān)注本幣和外幣的均衡配置，更要關(guān)注的是境內(nèi)和境外的資產(chǎn)的平衡配置。只有做到這樣子才能夠使得如果風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)生，那么這種配置方式并不一定能夠給你帶來最大的收益，如果風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生了這種配置也許能夠避免你遭受最大的風(fēng)險(xiǎn)。好，謝謝大家。

姚長盛：謝謝鐘偉教授，結(jié)束的很突然，我老感覺還沒說完。好像以我對您的過去的一些演講，我們第一次見面，過去演講里看到有一些好像是點(diǎn)到?jīng)]有點(diǎn)透，大家如果覺得沒點(diǎn)透有興趣的話，最后還有一點(diǎn)時(shí)間在那個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中大家可以紙條提問的方式問一下，因?yàn)槲覀€(gè)人就很好奇，我想真的是對房地產(chǎn)這么看好嗎，以后后邊再交流。下面我們進(jìn)入資本市場的一個(gè)分析，同時(shí)也是對于行業(yè)包括趨勢這方面的借助于王曉明先生的研究，有更多的一些了解，我們來有請興業(yè)基金的投資總監(jiān)王曉明先生。

王曉明：尊敬的各位嘉賓，尊敬的農(nóng)業(yè)銀行的各位領(lǐng)導(dǎo)，尊敬的各位投資者，大家下午好。剛剛鐘教授已經(jīng)就宏觀、微觀資本市場闡述的非常深度了，我再做一些補(bǔ)充，說的不對的地方請?jiān)谧魑恢刚Ｎ沂紫认牖ㄒ稽c(diǎn)時(shí)間介紹一下我們基金管理公司，應(yīng)該說興業(yè)全球基金從成立以來整個(gè)的業(yè)績剛剛楊總也介紹了，都是比較出色的，這個(gè)主要得益于我們整個(gè)投資團(tuán)隊(duì)相對比較穩(wěn)定，我們基金經(jīng)理經(jīng)驗(yàn)比較豐富，同時(shí)從公司成立以來基金經(jīng)理很少出現(xiàn)跳槽、辭職的現(xiàn)象，這樣的話保證了我們整個(gè)業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定性。從我們基金經(jīng)理人的選擇上來講的話，我們基本上管理的旗下的各個(gè)基金的基金經(jīng)理都有8年、10年以上的證券從業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，那么這個(gè)實(shí)際上也對他比較好的去管理，取得比較好的回報(bào)是非常有幫助的。

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