上周，北京房價的最新統(tǒng)計顯示，普通住宅環(huán)比價格上漲了20.4%，這個在第二輪地產(chǎn)調(diào)控中處于風(fēng)暴眼的城市，幾乎從沒有停止房價狂飆的步伐。

保持著同樣姿態(tài)的還有深圳。它也是去年開始的第二輪地產(chǎn)調(diào)控的重點城市。但是，深圳的房價也很輕松地保持了兩位數(shù)的增長。

現(xiàn)在，一度房價下跌的上海，排隊搶房子的場景也再次出現(xiàn)了。甚至北海、溫州和蚌埠這樣的三線城市，房價漲幅也躍入了全國前五名。5月份，北海更是以同比上漲15.1%，蟬聯(lián)了全國冠軍。

在連續(xù)經(jīng)歷了兩輪地產(chǎn)調(diào)控之后，樓市再一次偏離了軌道，這是自2003年以來的第三次。或許，惟一的懸念是，政府的手里還有幾張沒有亮出的牌？

第三波

北京的王女士正在為買房苦惱。她看中的望京某個樓盤，是她自己所在企業(yè)開發(fā)的。不過，根據(jù)公司的最新規(guī)定，現(xiàn)在內(nèi)部人員買房也必須搖號。雖然與普通購房者相比，內(nèi)部人“中獎”概率要高得多，幾率是1/3。

如果不搖號，她就要等到下期開盤。王女士對此顯然毫無興趣：“下一期房價不知道都漲到什么地步了。如今的辦法只有冒險一搏了，成不成全看手氣。”

在北京，有新開項目的開發(fā)商都保持著高度緊張。內(nèi)部人購買搖號這個罕見的辦法是為了嚴(yán)防出現(xiàn)搶購騷亂。就在6月底，北京的新開盤項目“金都杭城”開盤時因為房源不足引發(fā)搶購者的憤怒，場面極度混亂。

這是自房改以來北京出現(xiàn)的最嚴(yán)重的搶購情況。在搶購風(fēng)背后，則是持續(xù)飆升的房價。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1月份，北京房價同比上漲8.9%，此后一路上揚，5月份同比漲幅已達(dá)10.3%。根據(jù)一些非政府機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，6月份房價整體同比漲幅可能超過30%。

從今年3月份開始，上海重新出現(xiàn)了排隊買房的場景。過去三年中，這個第一輪調(diào)控的重點城市房價一度下跌。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認(rèn)為，如果今后一段時間沒有強(qiáng)力的房地產(chǎn)調(diào)控措施，上海商品房價格到今年年底同比上升10%左右很可能成為現(xiàn)實。

那些處在兩輪地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴中心的城市，似乎早已陽光明媚，在過去幾年中不為人關(guān)注的二、三線城市，房價漲幅也開始讓人側(cè)目。

成都的媒體記者報道說“買房如同買白菜”。今年2月份，建設(shè)部部長還稱贊重慶房價穩(wěn)定，6月下旬，重慶市國土資源和房屋管理局稱，在獲批“國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合試驗區(qū)”之后，重慶房價兩周內(nèi)上漲7.6%。

全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生剛剛從西南出差回來，親眼目睹了這一切的聶梅生驚訝地問：“為什么搞城鄉(xiāng)統(tǒng)籌也會成為購房理由？”在她看來，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新特區(qū)建設(shè)正是為了消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，它理所當(dāng)然地應(yīng)該成為房價穩(wěn)定的理由。

4月份漲幅23.6%，5月份漲幅15.1%，在國家統(tǒng)計局的房價漲幅名單上，廣西北海已經(jīng)連續(xù)兩個月?lián)尩昧说谝弧＝ㄔO(shè)部曾專門打電話給北海市有關(guān)部門，詢問漲幅為什么會這么高，并且要求以書面形式向建設(shè)部作出匯報。

樓市已經(jīng)不再有洼地。中國的房價正在集體出軌，這是自2003年以及兩輪房地產(chǎn)調(diào)控之后的第三次。

長江商學(xué)院教授周春生認(rèn)為，單純用流動性過剩不足以解釋本輪房價上漲的突然性和全面性。歸納本輪上漲的特點，與前兩輪明顯不同的是示范效應(yīng)明顯。首先從深圳開始，接著是北京、上海乃至全國各大城市。

“代表性城市的房價上漲讓大家認(rèn)定，房價不會跌下來，現(xiàn)在不買還要漲，這個心理很重要。”他說。

開發(fā)商嬗變

地產(chǎn)調(diào)控之初，開發(fā)商一度因資金渠道被卡而悲觀，那么過去幾年，到底是什么支撐著這個曾被認(rèn)為嚴(yán)重失血的市場？

一位信托公司的人士說，宏觀調(diào)控原有的邏輯，是希望控制土地供給和房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源來打壓房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不以更低的價格出手更多的房子，從而緩解資金鏈的緊張，以此達(dá)到降低房價的目的。

實際上，雖然確實有一部分房地產(chǎn)企業(yè)因資金問題退出了市場，但是，那些具備資金實力的房地產(chǎn)企業(yè)卻開始稱霸行業(yè)。

這是第三輪房價上漲的一個顯著特點。投機(jī)性資金的流動方式已經(jīng)不是溫州炒房團(tuán)和小規(guī)模游擊隊性質(zhì)的外資基金。幸存的少數(shù)開發(fā)商囤積土地和掌握資金鏈，并與更大規(guī)模的外資資金結(jié)合起來。他們可以控制產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。只要需求足夠大，他們就會有足夠的利潤。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為12143億元，同比增長26.2%。其中，利用外資222億元，同比增長89.9%，增幅雖有所降低，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期的4.7%。與此同時，房地產(chǎn)商開始集體排隊海外上市，或者直接與外資全面合作，包括購買土地。

早在2005年，摩根大通投資銀行中國部董事總經(jīng)理方方就曾表示，宏觀調(diào)控造成的地價回落，給了一些大型開發(fā)商重新整合土地儲備的良機(jī)。跟外資合作能夠幫助他們樹立行業(yè)“領(lǐng)頭羊”的地位。事實上，幾年以來外資正是這樣做的。

一位接近金融監(jiān)管部門的人士也說，通過宏觀調(diào)控，大型房地產(chǎn)企業(yè)反而掌握了更多的資金渠道，他們和外資等資金合作，在宏觀調(diào)控中完成了對中小房地產(chǎn)企業(yè)的排擠，一定程度上形成了對土地等資源的壟斷。

他們甚至能夠控制一些地區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)，從而在區(qū)域性房價上擁有一定話語權(quán)。這位人士說：“目前，我們國家的房地產(chǎn)市場需要一場整體變革。”

無論是從金融角度還是從實際效果上看，房地產(chǎn)調(diào)控都不是成功的。這位人士說：“宏觀調(diào)控不僅沒有能夠控制房價，反而推高了房地產(chǎn)價格暴漲。

下一張牌

7月5日下午，也就是在媒體披露6月北京房價環(huán)比上漲20%的第二天，北京市政府召開了由主管副市長主持的房地產(chǎn)會議。北京的知名開發(fā)商，包括潘石屹、任志強(qiáng)悉數(shù)到場。據(jù)稱，一個主要的議題是，如何應(yīng)對北京房地產(chǎn)投資增幅連續(xù)下滑，可銷售面積劇減。

此前，廣州已經(jīng)出臺新的措施加大供應(yīng)。深圳正在組織13個委辦局展開自查和商討解決方案。

根據(jù)往常慣例，接近20%的漲幅是啟動房地產(chǎn)調(diào)控的警戒線。2005年“國八條”出臺之前，上海第一季度漲幅為19.1%；2006年，“國六條”出臺之前的3月份，北京房價漲幅為17.3%。不過到目前為止，還沒有全國性統(tǒng)一政策出臺的消息。

建設(shè)部一位官員針對記者的問題回答，“現(xiàn)在不是時候”。據(jù)稱，上個月，建設(shè)部部長偕同房地產(chǎn)司司長已經(jīng)去北京市政府聽取匯報，八部委聯(lián)合調(diào)查仍在進(jìn)行中。具體結(jié)果尚不得而知。

在兩輪地產(chǎn)調(diào)控過程中，部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾宣稱，上海房價將跌50%，北京跌30%。不過，在觀望之后，如今的房價出現(xiàn)了更加猛烈的反彈。上海開發(fā)商黃長樂在博客中說，自己非常后悔，因為聽信下跌的預(yù)言，損失了數(shù)億元。

與周期性調(diào)控相對應(yīng)的是，房價波動也展現(xiàn)出規(guī)律性。以政策出臺為中心節(jié)點，半年一小漲，一年一大漲。以北京為例，2005年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控之前，房價漲幅穩(wěn)定。2005年底，開始大漲，隨后有2006年的第二輪調(diào)控。

2006年9月份開始，北京和全國房價出現(xiàn)新一輪上漲，市場亦有第三輪調(diào)控可能展開的傳聞，但在隨后的年底階段，漲幅小有回落。2007年初，北京和全國房價又開始大漲。

而在過去幾年的調(diào)控中，政府側(cè)重點也在不斷地發(fā)生變化。

2005年第一輪調(diào)控執(zhí)行最為得力的措施是抑制投機(jī)，典型者如上海征收交易稅，同時嚴(yán)格監(jiān)管開發(fā)投資。上海的房價應(yīng)聲回落。不過，到2005年下半年，即開始有“防止調(diào)控過度”之說。

2006年5月，“國六條”公布。新政策異常重視普通商品房，尤其是小面積商品房的供應(yīng)。不過，市場供應(yīng)仍舊不足，有限的供應(yīng)有很大一部分又被隨房價上升日益增強(qiáng)的“特權(quán)房”需求占用。房價又一次小幅度反彈。

及至今年2月，建設(shè)部部長講話要保障“人人有房住”。3月，建設(shè)部房地產(chǎn)司司長沈建忠在作《2007中國房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢》報告時稱，房價回落的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工作重點是增加有效供給和商品房供給，抑制投資、投機(jī)性需求。同時，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)住房保障體系的建設(shè)和市場體系完善的建設(shè)。

市場觀察人士認(rèn)為，這個講話在指出協(xié)調(diào)供求關(guān)系的基礎(chǔ)上，又將重點轉(zhuǎn)移到了將保障住房與市場體系剝離上。

房地產(chǎn)調(diào)控歷時4年，政府動員了9個部委和全國各省市地方政府，啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進(jìn)行了兩輪“圍剿”。幾乎人們能夠想到的手段都動用了，能夠動員的力量都動員了。為什么房價還在漲？

長江商學(xué)院教授周春生說，調(diào)控之所以收效不明顯是因為調(diào)控目標(biāo)本身在供求關(guān)系上存在兩個背離性目標(biāo)，既想控制投資過熱限制供給，又想抑制房價。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生認(rèn)為，在將保障住房與市場化體系區(qū)分清楚之前，調(diào)控非常困難。“放大供給滿足需求擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過熱，抑制需求結(jié)果又使房價反彈。”

基于這個分析，聶梅生認(rèn)為，在住房保障體系完善之前，對于第三輪房價上漲，并沒有更好的解決辦法，“除非使用撒手锏”。聶梅生所指的“撒手锏”，是設(shè)法抑制投機(jī)性需求，對房地產(chǎn)交易和持有征更重的稅。

不過，聶梅生自己也基本排除了這種可能性，因為不到萬不得已，政府是不會“急剎車”的。??

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