房地產價格加速上漲

調控方向有待調整

2005年4月，國務院提出了八條調控措施，2006年5月，針對房地產市場有關問題又高調出臺了“國六條”政策。然而，兩項措施實施后，特別是今年以來，房地產市場存在的問題日益突出。一是房價出現大幅度上漲。6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1％，環比上漲1％，創下自2005年7月對房價實施月度統計以來的最高水平。

二是商品房結構不合理問題仍然嚴重。國家信息中心統計數據顯示，1－５月份90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資17.2%，遠未達70%以上政策要求。三是市場秩序混亂問題仍然存在，開發商囤地、捂盤、假售、抬價等問題比較嚴重。2001年初至今年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣。

當前，房地產市場調控政策難以貫徹落實并取得成效的根本原因：一是地方政府既當“裁判員”又當“運動員”的雙重身份。作為房市參與者，地方政府在土地處置及價格上漲中獲得很大收益，因此不可能有效執行宏觀調控政策，認真解決房市中的問題，導致中央政府調控政策出臺越多，房地產價格越上漲、市場秩序似乎越混亂。縱觀2003年以來土地交易、房屋出售和房屋租賃價格指數變動情況，不難發現，漲幅最大的是地方政府控制的土地交易價格，漲幅最小、最平穩的是反映居民真實居住需求的租賃價格，這充分說明，導致房地產價格上漲的主要因素，不是市場需求，而是土地成本。在一些地方，政府土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入40%，而土地出讓金凈收入占預算外收入60%以上，甚至超過同級同期的財政收入，已成為地方政府的“命根子”。二是“多龍治水”造成政策打架。由于住房既是投資品又是消費品，各部門往往根據自己利益和需要，出臺對自己部門有利政策，造成政策打架，影響房地產市場調控效果。比如，建設部鼓勵發展二手房市場，稅務總局對二手房轉讓征稅；再如建設部要求逐步向消費者提供全裝修住房，避免二次裝修破壞結構、浪費和擾民等，稅務總局規定，購買精裝修房，契稅應按照合同總價計算，裝修費不能排除在外。

在不切斷地方政府與房地產市場利益關系，改變地方政府在房地產市場雙重身份，并同時加強部門政策協調，健全監督機制情況下，中央政府調控政策很難在地方得到真正貫徹落實。可以預計，如果中央政府不調整調控政策方向，出臺更強、更有針對性調控政策，未來房價仍將呈持續上漲態勢，中心城市高房價將波及周邊二、三線城市，前期房價上漲較少的城市也將出現快速補漲，房地產市場存在的問題仍可能進一步激化。（撰寫人員：郭世坤、蔣清海、賈鐵真、董積生、李昊）

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