陳國強：物業稅要走立法程序 短期內出不來

鳳凰網財經訊 博鰲亞洲論壇2010年年會4月9-11日在海南舉行，鳳凰網財經全程進行報道。

中國房地產學會副會長陳國強在“鳳凰網·博鰲一席談”中表示，物業稅要走立法程序，就出臺時間上來說，可能短期內出不來。

下面是對話實錄：

鳳凰網財經：陳老師，您剛才說是需要具體進行監管，你能說一些怎么樣進行更嚴格的監管？

陳國強：比方說，他家庭收入狀況改善了，他不符合租住廉租房或者公共租賃房的條件，當然公共租賃房情況更特殊了，他應該退出了，他應該自己去市場上買商品房，或者去再買經濟適用房，是這樣。所以如果長期政府持有，產權是政府還有一個退出機制，這個也是將來需要監管的，或者需要長期運營管理里邊的一個環節了。

鳳凰網財經：剛才潘總說到一個租售比的問題，你怎么看待現在咱們大陸這邊租售比已經非常高的問題？

陳國強：我覺得現在從投資的角度，租金回報可能是一個方面，但是可能他們更多的看中是市場增值的機會，因為租金的收益可能是他所忽略的部分。他最主要是通過資產房價的上漲獲得投資的收益，從房價增值，市場增值這個角度，因為租金的收入高低，可能對他不會產生大的影響，更多的是從房價上漲，從當中獲得資產增值的收益。

鳳凰網財經：您覺得現在海南房價目前的合理因素和背后推動的因素怎么樣？

陳國強：我想最后一輪的快速上漲還是很簡單，還在和國際旅游島的規劃獲批應該是有一定的關系，當然過去大家對海南這種資源的特殊性，獨一無二的海岸線資源愣是不足。

今年隨著大家收入提高，休閑旅游需求在急劇升溫。另外，富有階層他們對于這種資源型地產的投資需求也同樣和過去相比有很大的增長。我想這些因素可能導致國內的樓市在去年短期出現暴漲，幅度非常大，成交量也有非常快速的提升，多方面因素。當然，可能有投資過多的問題，有泡沫的問題，但是下一步將來怎么來消化，政府怎么來引導，或者通過什么樣的措施來化解這些泡沫，可能是需要面對的問題。

鳳凰網財經：對于現在高，還是不高，您怎么看呢？

陳國強：高不高當然是相對的，對于不同收入人群來說，它的判斷完全是不一樣的。年薪100萬的，年薪10萬的，我想普通的工薪階層對于房價的高低判斷不可能是一樣的。我想這個可能是要因人而異，站在什么樣的一個立場，或者是你自身的收入狀況，支付能力，可能跟這些都有關系了，所以不能說我認為高，房價一定是高，但是，在別人眼里單價3萬或者總價500萬以上，他可能沒認為什么高不高。因為他的收入狀況，他的財富狀況不一樣，這都是相對的概念。

鳳凰網財經：所謂的泡沫問題呢？

陳國強：泡沫不泡沫，實際上，國際上或者這個行業里面都有一些具體的測量手段，衡量一個市場或者一個區域房價是不是有泡沫的成份，我們大家都知道房價收入比，租屋租售比，包括其他的空置率等等，經濟增長的狀況和普通家庭收入增長的情況，它對應關系怎么樣等等，應該還是有一些科學的手段，或者說一些測量的尺度辦法。

當然，我們也不能簡單的把國外的一些測量的指標，簡單的引入，衡量我們市場是不是有泡沫，因為我們目前中國的樓市和國外比，實際上很多方面缺乏可比性，我們是一個快速成長的市場。國外實際上是一個很成熟的，很穩定的市場，無論是租金也好，房價的這種互動不明顯，沒有特別的外力因素波動不明顯。

當然，我們國內動輒就是年增長10%，甚至百分之幾十，這樣的增幅，所以跟國外的成熟市場，覺得很多東西不能夠簡單的套用，還是要注意一些更深入，更具體的分析，處在不同的階段。

鳳凰網財經：有的人認為，房子租和售其實不一樣的，租帶給您僅是它的使用價值，但是售，你買下來？

陳國強：它有投資功能。

鳳凰網財經：另外，就是其他的心理滿足的需求，比如說，中國人自己講什么丈母娘需求，這方面的價值肯定更會在房價價格上體現，您怎么看這種觀點？

陳國強：我認為是對的，是這樣。不同的人，就跟你用什么樣的角度來衡量，實際上也是跟不同的人特定的需求有關系。今年聽完一個是居無定所，很多年輕人追求自由，不一定要房子給捆住了。你有限的資金積累就只在一套房產上面，每個月要背很重的按揭壓力，我覺得不一定是一個很好的選擇。租房也有租房的好處，你可能就沒有財務壓力，也可以保持更多的這種自由的空間有更充裕的消費能力。

我覺得都是可以選擇的，不一定被一套房子給綁住了，工作也不敢輕易丟，丟了工作。

鳳凰網財經：也不敢創業。

陳國強：原來在上海工作，可能北京有工作機會，不敢輕易動。我覺得這個都是對自己造成很大的約束，實際上帶來的很多制約因素，也不一定是最佳的或者唯一的選擇。用租賃方式來解決自己住房問題，完全是一個可選的方案。對于年輕人來說，工作時間不長的這些年輕人，我覺得完成可以把這個作為一個基本的方式。國外有很多時間不長，他根本不會考慮買房子，他可能工作八年、十年，事業有一定的基礎了。資金的積累也有一定的條件，他才考慮買房子，這方面也需要我們做很多引導。

鳳凰網財經：土地出讓這塊，目前70%接著下要做保障性住房，30%商品房。有的人提出來用30%做商品房，商品房會更稀缺了，就推動它價格上漲，您怎么看這個問題？

陳國強：這個問題剛才我沒有說，我實際上對這個問題持保留意見。因為本身山西開了這樣的用地計劃，實際上它是在總量基本不變的前提下做結構上的調整。我覺得更好的方式應該總量也增加，結構上做一些傾向性切割。我想可能對于市場的供求關系不會造成太大的扭曲，否則你總量不變，而不是把70%的比例，劃給保障房和普通房，剩下來的市場房，特別是高端的項目，它的市場需求性就更明顯了。

開發商就更有理由把價格往上調，我覺得這個是一個很簡單的道理，所以簡單化的用山西開的這種方式來供地，可能會惡化原有的這些市場的供求矛盾。特別是對高端市場來說，很大一部分會扭曲正常的市場關系，助推房價，我覺得這個可能是很顯而易見的結果。

鳳凰網財經：陳老師，我有一個問題，我們關注物業稅，其實我們說的物業稅現在已經上升到國務院要決策的層面上了，您對這方面有什么意見？

陳國強：等待它最后是怎么樣的一個方式來處理物業稅的問題。因為本身它要走立法程序，所以時間上來說，可能短期內出不來，但是至少對大家的心理上，市場預期上會產生一定影響。

鳳凰網財經：壓抑。

陳國強：所以未來這種投資性的需求，會有一定的抑制效果，但是，個人來說不一定實施。

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