海南國土部門收編土地一級開發權

目前一級開發商手中帶海景資源仍未出讓的土地還有至少300平方公里

黃樹輝

企業動輒就圈地數平方公里土地將在海南成為歷史。在宣布凍結暫停商業性開發土地出讓之后，已于上月提交海南省政府土地新政策成為樓市調控的焦點。而原則上不再允許企業參與土地一級開發，將成為未來海南土地開發的方向。

海南省國土環境資源廳有關官員向《第一財經日報》證實：“現在國家對海南很重視并提供了政策和資金支持，海南地方財力也在不斷增強，今后沒有必要再讓企業來參與土地的一級開發。”

不斷收編土地開發權

上述官員表示，企業參與土地成片一級開發主要是因為當時政府開發資金不足，在城鎮建成區以外、尚未具備具體項目建設條件的新的規劃區域進行嘗試，目前海南全省一共審批了7個企業連片開發項目。“政府衡量兩種開發模式利弊，主要還是土地收益分成問題，而不同模式的開發效果也有所不同。”

這意味著，政府將直接操刀土地一級開發，企業主要通過二級市場獲得土地。

盡管企業參與土地一級開發具有大面積統一規劃開發等優勢，但三亞市委書記江澤林認為，堅持政府主導的開發模式，無論是在控制基礎設施的開發建設成本還是在土地的招、拍、掛環節選擇建設項目企業都能牢牢掌握主動權，能有效避免土地的價格和價值的扭曲現象，扭轉政府在招商中的被動局面。

同時，不斷收緊土地二級開發權也將成為海南未來土地政策的方向。

海南省國土環境資源廳另一位官員此前在接受本報采訪時曾表示，針對部分市縣過早出讓土地導致很多土地被賤賣的問題，海南正試圖探索通過省級土地收儲模式，以破解各市縣投資意向不均衡及地價偏低的局面。“不過這一模式將對縣、市級財政產生不小的沖擊，仍有許多矛盾需要進一步調整。”

開發商大肆圈地

公開資料顯示，上世紀90年代初，海南的企業成片開發區域有93個，總面積上千平方公里。但截至2004年底這些開發區成片開發實際僅使用土地面積49平方公里。為規范土地一級開發，海南省人民政府2006年7月出臺的《關于規范企業參與土地成片開發的通知》，但政策仍相當優惠，企業參與土地一級開發的增值收益分成比例最高可達70%，這也直接刺激了海南土地一級開發市場。

據了解，目前進入海南土地一級開發市場的公司，主要包括各級政府的城投公司、建筑類企業、房地產及其他綜合類企業。曾經在海南做過土地一級開發顧問的國際商務策劃師崔元星對記者表示：“估計目前一級開發商手中帶海景資源仍未出讓的土地還有至少300平方公里，魯能、華潤、海航等開發商在海南都有大量的土地儲備。中信旗下的三家企業最多，超過了122平方公里。”

崔元星稱，描繪頂級藍圖是開發商在海南拿地的一貫做法。在海南，開發商往往不惜重金邀請多家國際知名規劃機構參與編制國際頂級規劃方案，“誰會畫圖，誰就能掙到錢，誰會畫美圖，誰就能掙到大錢；誰會講圖，誰就能圈到地，誰會講得云里霧里，誰就能圈到更多的地。”

而動輒上百億的投資計劃，也給開發商進入土地一級開發提供了砝碼。公開資料顯示，海口新埠島開發建設的累計投資達到100億元；中信在博鰲的總投資額將在100億元以上；銅鼓嶺國際化生態旅游區也號稱投資100億元，多個項目的開發周期都在十年以上。“但真正有多少自有資金，真正投進去了多少，誰也不會捅破這張紙。”崔元星說。

崔元星認為，當初政府讓企業進行土地一級開發是一種無奈，因為沒錢。現在自己進行土地一級開發，也是一種無奈，因為政府看到了其中的巨大利潤空間。“海南經過近幾年的一級開發之后，在土地方面也獲得了巨大的利益，海南肯定很快要收回一級開發權的，因為他知道土地被開發商控制之后多么的艱難。”

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