被稅費壓垮的小開發商

開發商一直是人們眼中看似比較光鮮的人物，但是，也有這么一些小的開發商，由于無法承受稅負之重，最終被迫出局

文/本刊記者 王曉慧

劉英明，河北滄州人，早年經營一家木器廠，經過近二十年打拼，積累了幾百萬元的家產。

2003年，木器廠的生意越來越不景氣。劉英明看到自己的合作伙伴和朋友陸續進入了房地產領域，不甘心讓錢睡在銀行的他也心有所動，最終不顧家人的反對毅然參與其中。

2004年，劉英明和幾個朋友一起投資開發北京遠郊的一塊地。該地塊約60多畝，可以建30棟樓，劉英明和幾個朋友投資了其中8棟樓的開發。

開發過程進展得并不順利，首先遇到的是拆遷問題。

這個項目占用了部分農村住房，涉及近20戶拆遷問題，其中，劉英明參與投資的地塊涉及12戶。

早幾年，拆遷工作都是由政府出面負責。政府出臺賠償標準并補償拆遷戶，同時收回拆遷戶手里的“兩證”，即收回土地使用權。之后，政府再將地塊交給開發商進行開發，同時向開發商收取土地出讓金。整個過程，土地權屬轉移是比較清晰的。但后來，隨著房地產市場進入的門檻越來越低，政府逐漸退出了拆遷環節。

這無疑增加了開發商的難度。土地出讓金交了，拆遷進展不順的話，就開不了工。

劉英明地塊上的這12戶村民，焦點問題是，在沒有取得村委會相關證件的情況下，每戶均私自蓋出多間小房，在城市這叫違章建筑。矛盾的焦點直指這幾間房子，因為，開發商要為此多補償至少十幾套的房子。

眼看著周圍的開發商都已準備就緒，劉英明等人開始著急了。經過近一周的協商，最終以補償現金的方式結束了談判。劉英明和幾個投資人也為此搭進去100多萬元的補償款。

接下來的施工過程還算順利，不到兩年的時間，2006年年底，4棟樓房平地起，其余的4棟也接近尾聲。但此時的房價并沒有如劉英明等人此前估計得那么高。年底又有消息傳出，2007年將正式向房地產開發企業征收土地增值稅。土地增值稅不是新稅種，但自1993年推出以后，一直沒有嚴格執行，有的地區僅是按照銷售收入的1%～2%象征性地收取。如果嚴格按照累進稅率的計算方法，開發商的利潤空間將進一步被壓縮。

雖說是小道消息，正式通知尚未正式發布，一些敏感的開發商們已經坐不住了，原本打算過了春節辦理各種銷售許可證，紛紛提前辦理。

果然，2007年元旦剛過，國家稅務總局網站就公布了一則通知，從當年2月1日起，正式向房地產開發企業征收30%～60%不等的土地增值稅,而且,這部分稅款提前征收。不交，開發商就賣不了房。

又要征稅。進入地產業不過兩年時間，劉英明已從財務那兒聽過不知多少種名目的稅費。為了這個地產項目，劉英明已經掏空了家底，另外幾個朋友也因為還有其他地產項目再也拿不出更多的錢來交稅。幾個施工隊的施工款，他們和對方說好用蓋好的房子進行沖抵；拖欠的原材料的費用，他們等著用房子銷售匯款支付；另外4棟樓的后期開發資金，他們也指著前4棟樓的銷售回款。兩難的是，沒有錢交土地增值稅，房子就進入不了銷售階段。

越沒錢越著急，越著急越沒錢。每天發生的各種費用讓劉英明和另外幾個合作伙伴苦不堪言。最終，他們把已完成和在建的項目整體轉出才得以脫身。劉英明打拼了近二十年的積蓄幾乎散盡。劉英明沒有想到，自己第一次涉足地產市場，竟以這樣的結局收場。這一舉動著實算不得英明。

同年，劉英明查出患肝癌，晚期。

故事是劉英明的女兒向《新財經》記者講述的，當事人已于2008年年初因病逝世，死時58歲。

關于房地產的稅費，今年“兩會”期間，記者曾采訪過全國人大代表、溫州市人大常委會副主任王小同。據他統計，我國現階段涉及房地產的稅種有12項之多，涉及房地產的收費更是多達50項，稅費共計62項，稅種設置繁雜、征收環節多。以銷售額100萬元為基數，按銷售額的5%征收營業稅5萬元，按利潤25%征收所得稅，按土地款3%征收契稅，利潤超過20%，還要采取累進方法計算繳納土地增值稅，等等；加之地方養老、水利基金等不同名目的費用，地產企業總收入中的三成要用于繳納各種稅費，難怪房價居高不下。

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