物業稅或2011年試點實征 決策層醞釀土地出讓金并入

本報記者 董映頡 北京報道

物業稅作為打擊炒房的利器，在決策層提出遏制房價過快上漲之時，又一次被推到了風口浪尖。1月7日，《華夏時報》記者從國家稅務總局一負責人處獲悉，目前稅務總局已經著手擬定開征物業稅的可操作方案，具體實施的時間初步定在“十二五”期間，在2011年前后或選擇城市進行實征試點。

“決策層釋放物業稅開征的信號，意味著國家在房地產稅收政策上開始進行調整，重點還是指向房地產市場的投資和投機。”國務院發展研究中心宏觀部主任李建偉告訴《華夏時報》記者。

高房價城市或成實征試點

2009年下半年以來，國家對房地產稅、城鎮土地使用稅等房地產稅收政策多次做出調整，業界評論認為，這是在為未來開征物業稅熱身。

1月7日，《華夏時報》記者從國家稅務總局了解到，目前稅務總局正在擬定的物業稅實施方案，以目前某個省區市正在進行的物業稅模擬征稅方案為“藍本”，綜合其他各試點城市模擬方案經驗進行制定。按照計劃，擬定方案將在今年“兩會”上討論，具體實施的時間初步定在“十二五”期間，在2011年前后或選擇城市進行實征試點。

對此，財政部財科所稅收研究室專家告訴《華夏時報》記者，本輪國家財稅部門釋放推進物業稅開征的信號，主要還是為了配合“國四條”的要求，打擊房地產市場的投機行為。因此，北京、深圳、上海等目前房價已經超出國家“房價警戒線”的城市將有可能率先對商業物業和高端住宅進行實征試點。

物業稅主要指的是不動產稅，其主體是對土地、房屋等不動產的所有者或使用者每年按財產評估值的一定比率征收稅款。從2003年5月開始，財政部和國家稅務總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地產模擬評稅試點。

據了解，物業稅的模擬“空轉”雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業數量，并進行評估和稅收統計。

在去年12月底舉行的2009中國財稅改革年度論壇上，財政部稅政司副司長王曉華表示，經過6年多的模擬評稅試點實踐，財稅部門已經初步建立了房地產數據庫，開發了若干套各具特色的評稅軟件，按評估值征收物業稅從技術上看是可行的。

而據記者從北京市地稅局了解，北京市早在2008年初已經向國家稅務總局提出了進行物業稅“空轉實”的申請。北京市地稅局一位負責人表示，物業稅在北京是以“房產稅”的名義進行空轉，試點工作全部由國家稅務總局來掌控，“但什么時候可以轉為實征還要聽中央安排。”

四部委商討土地出讓金政策

“開征物業稅，面臨的最大矛盾是與現行稅費制度的銜接問題。”財政部財政科學研究所所長賈康指出，“這主要體現在土地出讓金的繳納方面。”

據了解，目前開發商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發商把這部分費用作為開發成本制定房價，將其“轉嫁”到購房者身上。而物業稅是對房屋所有者的房產進行每年一次的評價估值征稅，賈康所長表示：“二者具有相通性，屬于重復征收。”

正是受這一矛盾的影響，關于物業稅的稅基、稅率、房產估值評價標準等具體問題目前都無法給出明確合理的實施方案，成為征收物業稅的最大障礙。

如今面對國務院反復提出“遏制房價過快增長，打擊投機性購房”的要求，住建部、財政部、稅務總局、發改委等相關部委也加緊了對物業稅和土地出讓金銜接問題的討論，以推進物業稅實施方案的擬定。

《華夏時報》記者獲悉，2009年12月期間，住建部多次牽頭組織樓市政策座談會，與會者包括財政、稅收、銀行等各方面的地方官員和相關專家。

一位參會的地方財政廳相關負責人告訴《華夏時報》記者，中央目前正在考慮調整土地出讓金的繳納方式和分配比例，可能性比較大的做法是將土地出讓金并入物業稅分期繳納。這樣，一方面可以解決物業稅征收中的不合理部分，減輕繳稅人負擔；另一方面也可以逐步削減地方政府對土地財政的過度依賴，引導房價趨于理性。

但是，畢竟土地出讓金是地方政府的一大財源，占地方財政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。

對此，該負責人表示，中央與地方在這一問題上仍存在分歧，因此即使物業稅進入實征階段，初期土地出讓金預計也不會完全取消，而是先考慮采取一半費一半稅的方式，并用稅率調整來尋找平衡，逐步實現費改稅。

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