不斷上漲的房價會掩蓋房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險，而在樓市逆轉(zhuǎn)時，風(fēng)險將逐步顯現(xiàn)

“按揭房貸不良率逼近1%，確實是一個需要重視的問題。”作為股份制銀行房貸業(yè)務(wù)“統(tǒng)帥”，深發(fā)展住房與消費信貸部總經(jīng)理柳博和招商銀行零售業(yè)務(wù)總經(jīng)理劉建軍，在這個問題上有同樣的警惕。

上海銀監(jiān)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達(dá)到0.95%，逼近1%。3年間不良率猛增約10倍。

“不過還不是系統(tǒng)性風(fēng)險。即使房貸不良率達(dá)到2%～5%，在業(yè)務(wù)快速發(fā)展過程中，也是銀行可以承受的。”上海普立謀房產(chǎn)咨詢公司市場總監(jiān)龔道剛認(rèn)為。

“房貸不良率的上升，與樓市行情、購房者的心理預(yù)期以及利率變化都有關(guān)系，跟政策調(diào)整與導(dǎo)向的變化息息相關(guān)。”上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華分析。

從0.1%到0.95%

按揭房貸業(yè)務(wù)自1998年引入國內(nèi)銀行業(yè)以來，雖然經(jīng)歷了2002年～2004年比較激烈的“假按揭”風(fēng)暴，但由于有抵押擔(dān)保，加上內(nèi)地房價此間處于上行通道，因此一直屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率較低。公開資料顯示，2004年上海房貸不良率的水平僅為0.1%，到2005年上半年，這一比率也僅僅是0.3%。

“這種情況從2005年下半年以來，國家開始對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控下發(fā)生了變化。”龔道剛說。

上海銀監(jiān)局的房貸數(shù)據(jù)顯示，2006年初，上海房貸不良貸款余額15.5億元，不良率0.58%；當(dāng)年6月，房貸不良貸款余額增至16.6億元，不良率上漲到0.67%；9月末，這一水平增至0.86%，并一度出現(xiàn)“萬人違約”的轟動事件。而2007年2月末，不良率達(dá)到0.95%，直逼1%大關(guān)。

龔道剛告訴記者，在不良率上升的同時，隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)，上海個人房貸業(yè)務(wù)在較長時間內(nèi)出現(xiàn)負(fù)增長。2006年，滬上多家國有銀行和股份制銀行的房貸業(yè)務(wù)都處于停滯或者負(fù)增長狀態(tài)，而目前上海按揭房貸存量也基本保持在2005年以來2700億元的水平。

“去年我們的房貸余額基本持平，但今年前兩個月已經(jīng)開始出現(xiàn)負(fù)增長。”光大銀行上海分行個貸負(fù)責(zé)人陳偉告訴記者，“每個月新增的房貸業(yè)務(wù)量不多，而在加息周期下，提前還貸的數(shù)量很大，實際余額增長經(jīng)常為負(fù)。”

利率、房價和不良率

“現(xiàn)時的房貸不良率水平，很大一部分是之前假按揭的遺留問題。”柳博認(rèn)為。

2002年前后，內(nèi)地按揭房貸業(yè)務(wù)開展僅有3年多，銀行的經(jīng)營運作規(guī)模和能力都有限，因此，由房地產(chǎn)開發(fā)商導(dǎo)演的“假按揭”積聚了大量不良貸款。但之后，銀行房貸風(fēng)險控制能力普遍提高，新增不良率較低。以深發(fā)展的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前的房貸不良率雖然達(dá)到了1.18%,但2005年1月至2006年年底，新增房貸業(yè)務(wù)不良率只有萬分之七。

劉建軍則認(rèn)為，房價和利率變化成為影響房貸不良率的主要因素。“利率的提高會加重購房者的負(fù)擔(dān)，而房價下跌或波動則會影響樓市投資者的還款意愿，從而產(chǎn)生不良貸款。”他補充說，在房貸業(yè)務(wù)激烈競爭的環(huán)境下，銀行放松客戶門檻，也是形成不良貸款的重要原因。

“在房價處于上行通道時，貸款購房——等待漲價——出手獲利，這一鏈條幾無風(fēng)險；但當(dāng)房價反向發(fā)展時，貸款的不良率很容易上升。”龔道剛分析。

而印堃華則認(rèn)為，自2005年宏觀調(diào)控特別是房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，“政策變動已經(jīng)影響了購房者對房價的預(yù)期，而這種心理預(yù)期會影響貸款者的還款意愿。”

作為房地產(chǎn)調(diào)控的重點目標(biāo)之一，這種影響在上海有明顯反映。當(dāng)?shù)匾晃毁Y深房地產(chǎn)專家告訴記者，自2005年以來，上海房價一直處于下行通道。目前各方對上海2006年的房價漲跌意見不一。上海社科院剛剛完成的《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價和預(yù)警體系研究》認(rèn)為，2006年上海房價下跌了0.5%，上海房地局的數(shù)據(jù)也顯示，去年房價下跌1.3%。伴隨房貸不良率上升的是，央行自2005年下半年以來連續(xù)四次加息。