矛盾二

“數據”說房價降了老百姓卻感覺房價升了

其實，房價漲還是跌的數據一直以來都缺乏統一說法。

國家統計局在今年1月下旬舉行的第一次“年度經濟形勢發布會”上的統計數據顯示，2006年“全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5％，漲幅比上年回落2.1個百分點”；盡管有這樣的數據支撐，但新任國家統計局局長在會上對媒體承認，“房價漲幅仍然偏高。”

一面是官方發布的“漲幅回落”的數據，而另一邊，是居住在這70個大中城市的市民仍然感覺到房價在“上竄”。

為什么官方的房價統計數據，會和絕大多數公眾（包括官員自己）的“切身感受”相差的如此之大呢？是統計部門的數據失真，還是公眾的實際感受“錯誤”？

首先必須承認，不少媒體在解讀此次發布會上統計局的房價5.5％的漲幅的時候，都存在一個“誤讀”，把它當作這70個大中城市商品住房、甚至是新建商品住房房價的漲幅。但如果要嚴格的“摳字眼”就會發現，國家統計局資料并沒有下這樣的“定義”。它只是說“全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲5.5%”，對此并未多加解釋。

據了解，在國家統計局的“房屋”概念中，不僅有居民住房，還有大量的“非住房”。這其中，既有辦公用房，也有商業和營業用房，更有工業廠房用房（包括廠房和倉庫）等等。據不完全統計，這些“非住房”占到每年“房屋銷售”的30％左右。

眾所周知，在中國城市的房地產市場中，炒的最熱、房價漲幅最快的，就是新建的居民商品住房。如果把那些“半溫不熱”、甚至長年價格不動（如對客商優惠的工業廠房）的“非住房”也“加權”到房價的漲幅的數據之中去，居民最關心的住房的房價漲幅會被拉下多少就可想而知了。

除此以外，就是在“銷售的住房”中，國家統計局的數據不僅包括了新建的商品住房，而且也包含了二手房。現在的大多數城市中，二手房價的漲幅一般低于新建商品住房房價的漲幅。把它并在住房的房價漲幅中，就進一步拉低了房價漲幅的水平。

除了這些“統計口徑”差別外，在房價統計上的“特別”，也造成了住房房價漲幅數據統計上的“失真”。據了解，雖然統計調查部門在統計房價時，對外聲稱要求“同質可比”（及用同一地段、同一樓盤、同一樓層、甚至同一朝向房屋在一定時間內的價格變化作為房價漲跌的依據），但具體的價格是多少，漲跌如何變化，表格都是由開發商來“填空”的。而開發商在“做帳”上的“能耐”人所共知。

業內人士透露說，一個房地產公司有多套賬本在業內早已不是什么秘密。特別是當房價和利潤的高低，可能直接關系到納稅多少的時候，要想叫開發商規規矩矩的添上真實的房價數據，就等于讓開發商自己給自己套上“上吊”的繩索。尤其是在國家重申要征收土地增值稅之時，要開發商把真實的房價水平和漲幅自己填報到統計局的表格中，就相當于要他們自己為國家稅收多掏更多的“真金白銀”。這些顯然是某些“習慣于”偷稅漏稅、甚至在個人所得稅上也要“賴”上一把的開發商所“難以接受的”的。

一些開發商在自己填報的統計局的有關房地產調查的表格上作價之所以“多有得逞”，在某些方面還要“依賴”于統計方面的有關規定。根據有關統計規定，統計部門對被統計對象提供的資料要盡到“保密”的職責。而這點和國家要求的開發商必須公開商品房成交價的規定正好相反。有了這樣的“保護傘”，一些開發商就可以更加“肆無忌憚”在房價上按照利益所需進行“編造”。

實際上，除了房價的漲幅因為“掌握”在一些開發商的手里而使其難以保證不“失真”以外，在統計房價時“加權擴大化”也使得房價漲幅的真實水平被打了一個大大的折扣。

據介紹，其他一些國家在統計一個城市或地方的房價時，很多都是用市中心的半徑地段或傳統城市區域來做統計比較的。有一位國內開發商“大佬”自己就承認，“東京在公布房價的時候，就公布東京都15公里、20公里、30公里范圍內的房價”。而在中國，一些城市雖然也根據離市中心的遠近劃分為多級地段，但在公布房價的時候，從來都是以一個城市為單位進行統計。眾所周知，在大中城市中，隨著市區（主城區）可供開發住房的土地越來越少，大部分新建的商品住房都是建在新城區（也就是過去的郊區縣）。有的大城市主城區內一年新建的商品住房，甚至連該市全年供應的新建商品住房的10％都不到。由于主城區內的新建的商品住房呈現年年遞減之勢，所以不僅一個城市的房價越來越像該市的“新城區”房價，而且“全市的房價漲幅”也因為是“加權在一起”，自然也就被“拉下”了許多。

比如，北京的二環地段內的房價可能一年漲了30％，但由于北京的房價是全部“加權統計”在一起的，而新建的商品住房不僅絕大部分在二環以外，而且其所占的市場比例也一年比一年大。如此的不可同比性“加權”在一起，就造成當地房價的真實的漲幅被“統計方法”壓低。

除此之外，造成房價漲幅“失真”的另一方面原因，還在于人們誤以為房價的上漲，就是統計部門的統計的“房屋銷售價格”的上漲。

其實這也是兩種不同的概念。統計部門的“房屋銷售價格”，只是統計本年度買賣出去的房屋，但并不包括沒有交易的海量的居民現在居住的存量房屋的升值。比如說，上海的內環內哪怕房屋升值了50％，但由于很少有人買賣該地段的房屋，或者該地段房屋買賣占全市房屋買賣的比例很小，那么這樣的“升值”就基本上很難反映在統計局的“房屋銷售價格”的漲幅上。這也造成統計部門公布的房價漲幅數據，很難體現一個地方房屋價格真實的上漲狀況。

當然，除了在統計方法造成相當多地方的房價數據失真外，還有另外一個人們所不知的因素，也可能是拉低房價漲幅的原因之一。

有房地產方面的研究人員就提出，國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格上漲幅度，之所以低到5.5%，除了上述的原因以外，還有可能把不在房地產市場交易的、定向為領導干部所蓋的超低價“疑似福利房”也“加權”了進去。人們注意到，在國家統計局前幾年的統計年鑒中，專門有一項“城鎮和工礦區個人建房”。這里所謂的“個人建房”，被業內人士普遍認為大多數就是領導干部的和其他特權人士的“疑似福利房”。僅在2004年，在此名下住宅的竣工面積，就高達2.1248億平方米，而同年，全國房地產市場商品住房的銷售面積，也只有3.3819億平方米。由于在國家統計局的統計年鑒中，全國每年“城鎮新建住宅面積”，基本上就等于把每年房地產市場實際銷售的商品住房的面積，加上新竣工的、“非市場”的個人建房的面積。所以人們“按理同推”，懷疑在對全國70個大中城市的房價進行統計時，統計部門也可能同樣把“個人建房”（實際上大多數就是單位所建“特權房”）也算在了房屋的“銷售價格”中。

理由就是，國家統計局對外公布的，是“房屋銷售價格”，并沒有特指是“商品房市場價格”；而個人建房，同樣也包括在“房屋銷售”之中。根據國家統計年鑒，從2000年－2004年這5年間，全國每年的“個人建房”總盤子就高達2億平方米左右，而它5年間每平方米的“竣工房屋價值”，只是從428元上升到468元左右，5年總共只上漲40元，加在一起5年的漲幅連10％還不到。如此大的“個人建房”“房屋銷售”比例，如此低的房價漲幅，如果真的“加權”在房價指數之中，中國房地產市場真實的房價漲幅，被拉下一半以上也是十分正常的。