中國房價(jià)的一個(gè)案例

有人或許認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)、特別是有關(guān)房價(jià)漲幅上的“數(shù)據(jù)失真”，只是一種“理論推測(cè)”，在現(xiàn)實(shí)中并不一定存在。

“那就看看南京的房價(jià)吧。”有人這么說。

南京，在房地產(chǎn)方面屬于經(jīng)常在全國“出新聞”的“典型城市”，也是國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)城市中的“重點(diǎn)城市”之一。

根據(jù)國家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的《2007年3月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，今年3月份，南京市房屋銷售價(jià)格只比去年同期增長了6.1%，其中“新建商品住房”也只上漲6.8%。

2小時(shí)房價(jià)上漲1200

據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道：“從年初（注：指今年年初）到現(xiàn)在，南京房價(jià)芝麻開花節(jié)節(jié)高”，“不太精確的統(tǒng)計(jì)就是，半年時(shí)間房價(jià)又漲了近千元每平方米”（注：按照官方統(tǒng)計(jì)的南京市商品住房平均房價(jià)計(jì)算，也就是說該市僅半年的漲幅就已高達(dá)25%左右）。甚至在南京“新城區(qū)”江寧的一個(gè)樓盤，上午的價(jià)格還是3900元/平方米，到了下午就提到5100元/平方米，“創(chuàng)造”了2小時(shí)每平方米房價(jià)暴漲1200元的“神奇記錄”。據(jù)媒體報(bào)道，在不久前舉行的南京市房產(chǎn)春交會(huì)上，“參展的近40個(gè)樓盤，均價(jià)大多在7000元/平方米以上，均價(jià)在4000元/平方米以內(nèi)的已不超過5家”。而就是在今年初，南京市有關(guān)部門公布的該市平均房價(jià)還只是4000多元。

面對(duì)南京房價(jià)的如此暴漲，曾經(jīng)有媒體用“南京房價(jià)漲成‘傳奇’”來形容。連該市房管部門的負(fù)責(zé)人在看了國家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局公布的南京房價(jià)漲幅的數(shù)據(jù)后也不得不說：“國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)具有一定的滯后性。”盡管這位“局內(nèi)人”只承認(rèn)“南京房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)加速上漲的勢(shì)頭”，并未給出具體的漲幅，但南京當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的業(yè)內(nèi)外人士都知道，在南京重點(diǎn)區(qū)域“銷售火爆的主流樓盤”，“半年以來的價(jià)格上漲幅度，幾乎都高于30%”。

實(shí)際上，房價(jià)數(shù)據(jù)“打架”并不是今天才有，而是存在已久的老問題。南京這幾年房價(jià)走勢(shì)情況，也可以為此佐證。

根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局的一份報(bào)告，在“十五”期間（2001到2005年），南京市5年住宅商品房銷售價(jià)格“累計(jì)上漲44.7％，年平均增長7.7％”。據(jù)媒體報(bào)道，該市房管局官員稱，這幾年南京房價(jià)年均漲幅3%左右。

根據(jù)《南京日?qǐng)?bào)》在2003年5月的報(bào)道，當(dāng)時(shí)，該市“每平方米均價(jià)，城中（指南京市的老城區(qū)）逼近5000元”。到了2006年10月，該市一家有著南京市房產(chǎn)局背景的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)外公布了截止到9月份的南京市“城中板塊”房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，其中商品住宅的“銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9631元/平方米”。實(shí)際上，由于“城中”的概念在不斷擴(kuò)大，2003年所指的“城中”區(qū)域現(xiàn)在的房價(jià)，現(xiàn)在基本上都“跑”到每平方米1.1－1.2萬元。這不僅意味著，南京的普通家庭要在老城區(qū)買上一套小康標(biāo)準(zhǔn)（人均35平方米）的普通住宅，至少要花上百萬元的巨資，房價(jià)收入比高達(dá)20以上（根據(jù)該市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推算，南京市城市家庭年收入的中位數(shù)為5萬元左右。百萬巨資相當(dāng)于這些家庭不吃不喝不用20多年的家庭全部所得），而且也真實(shí)地表明，在南京傳統(tǒng)的市區(qū)內(nèi)，3年多的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品住房的房價(jià)就漲了一倍，年漲幅高達(dá)30％左右。

2006年十月下旬，南京市建委、房產(chǎn)局等5部門聯(lián)合舉辦的“南京房產(chǎn)新政政策解讀會(huì)”上，南京市房管局長表示：“前5年內(nèi)，南京房屋平均價(jià)格年均漲幅3%左右，比較平穩(wěn)”。在10月底，江蘇省建設(shè)廳又根據(jù)南京市提供了資料對(duì)外公布，1～9月份南京市市區(qū)商品房（注：不含政策性商品房）平均成交價(jià)格為每平方米4255元。

“市區(qū)面積”讓房價(jià)下跌

那么，為什么市場(chǎng)上隨處可見每平方米上萬元高房價(jià)的同時(shí)，一些職能部門的官員卻稱房屋均價(jià)為4000多元呢？關(guān)鍵是不斷擴(kuò)大統(tǒng)計(jì)口徑上的“市區(qū)面積”。

房價(jià)增長統(tǒng)計(jì)及縱向比較是否準(zhǔn)確的一個(gè)基本前提，就是相同區(qū)域的住房相比。但隨著這幾年城鄉(xiāng)區(qū)劃的調(diào)整，行政轄區(qū)概念上的市區(qū)也已調(diào)整得越來越大。因此有人認(rèn)為這正好為某些官員在房價(jià)漲幅上的“數(shù)字游戲”提供了“舞臺(tái)”。

在南京市，僅在2002年的南京江北行政區(qū)劃調(diào)整中，南京市區(qū)面積就由當(dāng)時(shí)的2598平方公里擴(kuò)大到4737公里。一次調(diào)整就把市區(qū)的面積擴(kuò)大了近1倍。而那些過去還屬郊區(qū)縣的“江北新市區(qū)”，當(dāng)時(shí)的商品房價(jià)每平方米僅1000多元，只有當(dāng)時(shí)“正宗市區(qū)”每平方米四五千元房價(jià)的幾分之一。這樣一來，擴(kuò)大后的“市區(qū)房價(jià)”自然而然的就“大幅下降”，房價(jià)的漲幅也就“水到渠成”的被大大壓縮。

除了直接把過去的郊縣通過新的行政區(qū)劃調(diào)整為“市區(qū)”外，在現(xiàn)在“新市區(qū)”的規(guī)劃調(diào)整擴(kuò)充中，把房價(jià)及漲幅“做下去”常用的另外一種做法就是把原來的郊區(qū)縣重新劃并到老城區(qū)中。這樣使得老城區(qū)的房價(jià)也被“綜合平衡”了下來。如在“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”上，鼓樓、玄武、白下、秦淮、建業(yè)和下關(guān)這六個(gè)主城區(qū)的房價(jià)，分別只有5900－8400元之間，這和南京市民“切身感受”相差甚遠(yuǎn)。其原因就在于這些掛在“老城區(qū)”名下的新建商品住房，絕大多數(shù)都是建在居民習(xí)慣中的“郊區(qū)郊縣”上。此外，在南京的市區(qū)房價(jià)統(tǒng)計(jì)表上，過去統(tǒng)計(jì)全市“平均房價(jià)”時(shí)，“非主城區(qū)”的“五縣四郊”只有2－3個(gè)區(qū)的房價(jià)統(tǒng)計(jì)在“市區(qū)房價(jià)”中。現(xiàn)在經(jīng)過一系列的“調(diào)整”后，南京市僅僅還剩下兩個(gè)高淳、溧水這兩個(gè)邊遠(yuǎn)的郊縣商品房沒有被統(tǒng)計(jì)在“市區(qū)平均房價(jià)”中。這樣一來，不僅南京市區(qū)高房價(jià)被過去還屬郊區(qū)縣的低房價(jià)大大“稀釋”，全市的“平均房價(jià)”達(dá)到了超乎普通市民想象“出奇的低水平”，而且房價(jià)的漲幅也被“控制”在極低的幅度之下。

“新市區(qū)”拉低房價(jià)指數(shù)的“最大貢獻(xiàn)”的直接原因，就是全市新建的居民商品住房，絕大多數(shù)都是建在“新市區(qū)”。據(jù)媒體報(bào)道，南京市某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)分析表明，在南京市2006年預(yù)計(jì)新增的878萬平方米商品房中，作為“新市區(qū)”的江寧、江北就占五成以上，作為新建城區(qū)的河西也占到新增量的17％左右。僅這三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城區(qū)的“新增邊緣市區(qū)”，整個(gè)南京市新建商品住房的90％以上都是建在“非傳統(tǒng)城區(qū)”。據(jù)南京日?qǐng)?bào)報(bào)道，2006年一季度南京市“城中住宅上市2萬多平方米，占全市住宅上市量的不到2％”。