湯臣前史：浦東沉浮

事實上，“湯臣一品”2005年底以“天價”推出，距湯臣集團最初拿地已跨越了12年之久。可以說，“湯臣一品”的前史是浦東房地產開發的一個縮影。

1992年，香港影壇“俠女”徐楓正在北京投資拍電影《霸王別姬》，她丈夫、湯臣集團總裁湯君年去“探班”，之后到上海浦東考察。湯臣集團隨即以當時最大的臺資企業身份進駐浦東，第一個舉動就令人矚目——投資3000多萬美元買下了高爾夫球場和金融大廈的地皮。

徐楓曾回憶當年到浦東察看高爾夫球場時的情景：“我們從飯店到浦東，通過延安路隧道，因為塞車，走了3個多小時。那時，浦東真的是連一條像樣的馬路都沒有。他撥開比我還高的蘆葦，告訴我說，這就是我們的高爾夫球場。我是從事電影藝術的，應該說很有想象力，可是當時我一聽，腿一軟，差點沒有跌倒。”

在臺灣、香港地區的地產行業上發家之后，湯君年把自己人生的最后一個戰場放到了上海浦東。湯君年當年曾滿腔豪情地宣稱：“我非常看好上海，此地一定是未來世界經濟的舞臺中心。”湯君年大兒子湯子嘉說，當時正是香港房地產最高峰時候，湯臣把香港世貿大廈賣掉離開，將臺灣和香港地區80%的資金轉移到上海，很多人覺得不可思議。

湯臣在上海新華路上豎起了上海第一塊房地產戶外廣告牌。臺灣和香港市場上通行的預售樓花、依靠銀行融資的運作方式也很快被湯君年應用到了上海樓盤開發上。戴德梁行綜合住宅服務董事陸劍對記者說，他當時剛入行，上海房地產只有陸家嘴和古北兩大陣地，而湯臣則是浦東最大的地產商之一。

20世紀90年代初，浦東仍是荒瘠之地，湯臣集團率先進浦東，圍繞其以豪宅等高檔物業為主的戰略，在浦東建立了一系列配套設施：第一個五星級酒店——錦江湯臣洲際大酒店，第一個涉外的高檔商務中心——湯臣商務中心，第一個五星級涉外寫字樓——湯臣金融大廈，第一個市區中心地段的高爾夫球場——湯臣國際高爾夫球場。幾年下來，湯臣集團在上海的投資金額超過16億美元，建設項目達20個。1994年，為明確表示自己對浦東未來前景的信心，湯君年夫婦一度將其在香港的上市公司改名為“浦東開發集團有限公司”。

陸劍說，在浦東開發最需資金時候，湯臣第一個來了，于是順利以“照顧價格”獲得了包括外高橋、陸家嘴、湯臣高爾夫球場周圍等開發重點區域的大量土地。而隨著浦東飛速開發，湯臣手中的地塊迅速升值。

就在1995年，湯臣從上海富都世界發展有限公司購買了現“湯臣一品”所在地“陸家嘴金融貿易區X4-2地塊”。當時簽訂的土地使用權轉讓合同顯示，樓面地價為485美元/平方米，土地使用權轉讓金總計5820萬美元。不過，湯臣在此后，遭遇了重大的財務危機，連連難以按照規定時間交付資金，這塊地幾乎命懸一線。

1996年，湯臣致信給浦東新區工商行政總局，稱：“湯臣集團對浦東各項目的實際投入已達5.1億美元，由于受宏觀調控、政策變化等諸多因素的影響，原滾動開發各項目的計劃受阻，因此，‘湯臣海景’(‘湯臣一品’的前身)原應于營業執照發后90天內繳清注冊資本金25%，其余按照建設進度在3年內交齊，但計劃已經受阻，目前無力實現。”此后，項目建設進度以及剩余部分注冊資本金相應延遲。

徐楓曾說：“在最艱難的1996年11月，上海市政府授予湯君年‘白玉蘭榮譽獎’，鼓勵我們渡過難關。法國總統來訪，當時分管浦東的趙啟正副市長安排我們湯臣的酒店負責接待。因為浦東那時候五星級的高級酒店客人很少，不像現在這樣紅火。”

1997年，又爆發了亞洲金融風暴，房地產市場迅速滑落，為渡難關，湯臣賣掉了部分土地以套取現款。

浦東房地產經濟研究中心主任李戰軍對記者說，陸家嘴金融區最初全部土地性質皆為商業辦公用地，直到1996年，浦東地區房地產開發陷入困境，浦東新區政府為了招商引資，將一部分土地用地性質從原來的辦公用地轉為住宅用地，日后成為“湯臣一品”的“X4-2地塊”也在此列。這直接成就了“湯臣一品”地段的“稀有”。

1999年，上海地產行業跌入最低谷。徐楓后來曾評價：“公司資產一棟棟變賣丟進來，銀行又不肯借錢，還差一點被某國營企業收購；全上海的人都知道我們成了中國最大的套牢戶，還喊他‘浦東湯’。”

2000年，上海的房地產市場開始復蘇。據業內人士說，“當時，湯臣高爾夫推出了1300平方米的大型別墅，四川富豪劉永好第一個買了”。隨著上海的房價猛漲，湯臣在幾年前以極低成本儲備的土地獲得了巨大收益，旗下多個豪宅項目——“湯臣豪園”、“湯臣豪庭”、“湯臣怡園”、“湯臣高爾夫別墅”等先后取得不錯的銷售業績，憑借后續的銷售收入以及“湯臣”豪宅品牌的知名度提高，湯臣進一步擴大在上海的豪宅項目運作，包括著手打造“湯臣一品”。

1999年下半年，湯臣加快了“湯臣一品”項目注冊資本金的到位速度。2004年，湯君年的小兒子、湯臣執行董事湯珈鋮曾說：“上海的豪宅市場潛力很大，5年前買的半數是外國人，現在卻相反，內地買家占了60%至70%。且樓價不斷升，最近3個月又漲了15%。”

湯臣集團主席徐楓稱：“我們來上海投資房地產14年，陸續投入20億美元，才僅僅在2006年向香港總部上繳首批約1.7億元人民幣的利潤。”湯珈鋮也曾公開坦言，“‘湯臣一品’才是湯臣獲利的主要項目”。但隨著“天價”的推出，被寄予厚望的“湯臣一品”卻脫離了湯臣慣有的路線，成為湯臣集團的“業績殺手”。