賈康：對首套房應永不征物業稅發達國家也是土地財政

2010年02月05日 23:10華夏時報【大中小】【打印】共有評論0條

財政部科研所所長賈康

財政部科研所所長賈康（圖片來源：鳳凰網財經）

本報記者商灝北京報道

從2003年開始，“物業稅”一詞已屢次出現于中央政府相關政策文件中。 2003年，中共中央《關于完善市場經濟體制若干問題的決定》提出：在條件具備的時候對不動產開征統一規范的物業稅。當年5月，北京、遼寧、深圳等10個省區市部分縣市開始了房地產模擬評稅試點。2009年5月，國務院批轉國家發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中提出，要“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”。

2009年年底，財政部稅政司副司長王曉華在一次財稅論壇上表示，目前物業稅開征“從技術上看是可行的”。輿論據此解讀為物業稅開征在即。

當下，新一輪調控開始。特別是房價又到快速上漲、而調控政策頻出之時，國務院提出要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。物業稅因為被認為“可以有效抑制投機購房、打壓房價”，再度成為市場關注和期待的重點。

雖然輿論對于物業稅問題的熱議正在升溫，但對于物業稅如何可行、阻礙何在、效力怎樣等諸多方面問題，有關各方似乎并未形成基本一致而又清晰明確的認識與政策思路，而開征物業稅的法律程序問題也毫無很快解決的跡象。僅就此而言，人們怎能指望物業稅很快開征呢？據財政部財科所所長賈康最近公開的相關言論，其將開征物業稅看作是財稅體制下一步改革的方向。以賈康的身份和學術理論成就，他的這一觀點應該說具有特定內涵和深意。2月4日，賈康接受了《華夏時報》記者的采訪。

對首套住房應永不開征　

《華夏時報》：物業稅“空轉”試點已經在指定城市開展了6年，而對于物業稅至今還沒有一個明確的定義。相關部門從未公開試點的任何數據和細節，對于征稅的對象、稅基、稅率、征收方式等內容從未有過披露，給人的印象是好像所有的環節似乎仍處于設想之中。您對這個問題怎樣看？

賈康：我國當下積極研究開征物業稅是必要的。我們作為研究者聽到的信息是，北京、深圳等地前些年的物業稅“空轉”試點，已在操作上有所模擬，運用評估方法、登記造冊、數據庫、應用軟件等各個要素沒有硬障礙。

《華夏時報》：最近學界有觀點稱，北京商用房產物業稅開征的條件已經具備，物業稅征收應分步實施，首先從商用房產開始。“時間不早于明年下半年。”您如何看？分步走究竟如何可行？

賈康：雖然開征物業稅是改革方向，意義重大，但具體時間表卻不好估計。我個人設想，如果物業稅真的進入“實轉”，最初階段除全部覆蓋營業性不動產之外，非營業性不動產方面應當首先考慮納入征收范圍的，可以是獨立別墅和那些管理上很容易認定的高檔豪華住宅。我建議，初期可不實際覆蓋百姓自用的一般消費性住宅，但相關的信息應力求全面掌握，以便在條件成熟時對“第二套”以上的住房實征。從長遠看，物業稅的征收對象應當包括所有營業性和非營業性住房，但在中國，也可設想對老百姓的“第一套”住房永不開征。我們要力求平穩地實現經濟社會轉軌，相關因素比較復雜，為平穩推進，可沿用我國改革的漸進方式。一開始把普通住宅與高檔豪宅區別對待，看來是非常必要的。如何覆蓋普通住房的方案，也肯定需要區別對待，可待以后從容探討。

征收方案應確實可行　

《華夏時報》：1月5日，“物業稅‘空轉’將在全國推廣”的傳聞一出,地產股下跌趨勢明顯。由此觀之，若物業稅開征，其結果會迫使開發商不得不跟隨市場變化調整定價策略嗎？而其對房地產市場更直接的影響將會體現在對投機炒房的遏制,迫使一部分人放棄惡意炒房、囤積房源嗎？

賈康：物業稅開征初期的心理意義可能更大于實際意義。它的作用機理在于，國家釋放了一個將通過稅收調節房價、抑制投機的信號來引導預期。

推出房地產稅改革的主要目的是中長期的，比如使地方政府職能形成合理定位，深化分稅分級財政改革，構建地方稅體系和規范房地產稅費等。那么，如果開征物業稅，是否能抑制房地產投機行為，適當給房地產業的炒作降溫？我認為可能會如此，但這不是唯一目的。從長期看，征收物業稅有利于調節供求關系和集約利用土地，促使各相關方面行為合理化，對抑制肆無忌憚的炒作、穩定房價，也會起到一定作用，但不應只期待用物業稅單一手段抑制房價。

《華夏時報》：物業稅的提出向公眾描繪了一個值得期待的前景，那就是平抑高昂的房價。潘石屹說，只有實行物業稅才能降房價。經濟學家樊綱認為，物業稅是房價的穩定器，能夠起到打擊投機的作用。您同意這個觀點嗎？

賈康：我贊同上述意見的基本內容。我國開征物業稅，將對穩定房地產市場、防止房價大升大落以及優化地方政府投資環境有積極作用。

當前，我國既沒有通縮的壓力，又不存在現實的通脹壓力，但前一段時間房地產市場上資產價格的上揚卻過猛。要想實現中國房地產業的健康發展,應當爭取推動切實可行的物業稅方案。如想減少資產價格和不動產價格的劇烈波動,應當考慮對肆無忌憚的炒作行為采取釜底抽薪的措施,即在不動產保有調節上加大稅收力度。該制度的推進，也關系到政府財政的優化。

《華夏時報》：就目前市場來看，對房價起決定作用的可能還是需求，而國內很多地區的城市化進程才剛剛開始，住房市場需求很強烈。物業稅因為涉及到眾多方面，其具體影響是否還會涉及住房需求結構和收入分配？

賈康：我們之所以對于現在被稱為物業稅的不動產稅應給予特別的關注，除了因為它可以校正地方政府的職能與行為，促進房地產業健康發展，還涉及物業稅實際上會給中國有產權房的社會成員(主要是多套產權房擁有者)增加一個保有環節的稅負，這個稅負可以起到一定的優化住房需求結構和調節收入分配的作用。物業稅會促使以后有能力買產權房的這些社會成員購自住房時，更多考慮買小戶型，同時也會抑制那些想買房來炒作的投資者或投機者，使他們減少炒作規模并傾向于炒小戶型。進一步看，這種需求方的變化會影響供給方，促使開發商注意在自己開發的地皮上努力興建更多的小戶型住宅。這些所帶來的，一方面是住房供需的優化調節和中國土地集約利用水平的提高，另一方面也會調整收入分配格局。

《華夏時報》：有人提出堅決、徹底廢除“土地財政”，您怎么看？

賈康：發達市場經濟的地方政府其實也是“土地財政”，但是基本特征有所不同，該“土地財政”資金來源比較合理，即主要從不動產保有環節上取得，進而運行機制和效應也就大不相同。應當正確認識這個問題，改變我國“土地財政”中資金籌集唯一來自土地批租環節的方式,爭取推動切實可行的改革方案。