城鎮化推進 掘金二三線地產股

每經記者 王炯業

2009年，適度寬松的貨幣政策在挽救經濟之時，也制造了一場“貨幣盛宴”，通貨膨脹、本幣升值的預期逐步顯現。地產股前三季度預收賬款同比大幅增長，也為未來兩年地產股業績的釋放提供了一定保障。

2009年即將結束，正當市場一片歡呼之際，疾風驟雨的調控政策突然“襲來”。半個月內，管理層已對房地產市場連發“四槍”。其中，五部委提高拿地首付至50%的政策，更讓地產股在2009年12月18日一片慘烈。

盈利增長的確定，預計后續調控政策的頻出，將讓2010年的地產行業在矛盾中前行。

復蘇

“貨幣盛宴”暗推剛性需求

2009年是值得銘記的一年。

在4萬億元及十大產業振興規劃等政策刺激下，抵御金融危機給中國經濟造成負面影響的同時，也制造了一場“貨幣盛宴”——通脹預期的逐步顯現，而受益于通脹的房地產行業逐漸復蘇。

資料顯示，2009年1月~11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%；商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。

與此同時，央行統計數據顯示，1至11月份人民幣貸款增加9.21萬億元，同比多增5.06萬億元。

湘財證券地產行業分析師洪俊驊稱，從房地產行業來看，由于2009年中國經濟快速企穩，房產消費的信心得以重新樹立。同時，伴隨著相關宏調政策，比如信貸的投放力度和地產方面優惠措施的全面落實，壓抑許久的“剛性需求”在政策“東風”的帶動下全面爆發，成交量呈“井噴”式上漲，成交均價也在短期內強烈反彈。

火爆的銷售情況解決開發商現金流難題的同時，也激發起他們在全國范圍展開了新一輪 “圈地”運動。瞬間，全國土地市場“地王”頻現。

突變

年關臨近的“四聲槍響”

當市場一片歡呼之際，卻沒有預料到在2009年臨近尾聲時，疾風驟雨的調控政策頻繁出臺，近半月時間，管理層已對房地產市場連發“四槍”。

第一槍，中央經濟工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。由于沒有明確發出“調控”之聲，市場一度“樂觀”地認為管理層對2010年的房地產市場將會相對“寬容”。

12月9日，實質性的“第二槍”打響。國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。次日，地產板塊指數下跌21.94點，跌幅為0.46%。

12月14日，堪稱新一輪房地產市場調控框架的“國四條”出臺。“第三槍”堪稱始料不及。當日，國務院常務會議就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。

在市場驚魂未定之際，12月17日，國家五部委通知再發一槍：對開發商拿地首付至少50%的限制，在一定程度上拉緊開發商的資金鏈，一方面打擊開發商的囤地炒地行為，另一方面迫使開發商加速開發、銷售，以回籠資金，增加市場供給。

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