陶紅兵：2014是買房最后窗口期 一線城市房價仍將上漲

自2014年開始，中國地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。多地出現(xiàn)庫存高企、成交量下降、有價無市等現(xiàn)象，而北、上、廣、深等一線城市卻依舊保持價格堅挺，樓市分化開始顯現(xiàn)。而據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年一季度中國GDP增長率僅為7%，有評論認(rèn)為這與自去年開始的房地產(chǎn)調(diào)整不無關(guān)系。

（鳳凰財經(jīng)）：綜合來講您覺得房地產(chǎn)市場的未來依然是中國經(jīng)濟(jì)增長最大的動力嗎？

房子是最大的消費(fèi)品是國家實(shí)力的象征

（陶紅兵）：對，到現(xiàn)在房地產(chǎn)是美國的支柱產(chǎn)業(yè)，為什么這樣的一個到中國就不行了呢？所以我一直不理解說房地產(chǎn)不是國家實(shí)力的象征，發(fā)展房地產(chǎn)對國家沒有好處，房地產(chǎn)甚至都不是實(shí)體行業(yè)，它是一個泡沫，大家沒有人認(rèn)為家電行業(yè)不好，沒有人認(rèn)為手機(jī)，我們有世界最先進(jìn)的技術(shù)造出來最好的手機(jī)，這不就是人的消費(fèi)品嗎，房子是最大的消費(fèi)品，可為什么說做房地產(chǎn)，滿足人最重要的居住，這個需求，大家就會認(rèn)為這個行業(yè)不重要，永遠(yuǎn)是重要的。即使到了美國、日本這樣的發(fā)達(dá)程度，房地產(chǎn)也仍然是很重要的。

（鳳凰財經(jīng)）：只是說這個行業(yè)被夾雜了太多了情緒化的，甚至是仇富的很多情緒在里面。

（陶紅兵）：對，我們過去的輿論引導(dǎo)，以及我們過去在房地產(chǎn)高速發(fā)展的這二三十年里面一直是有一條腿是缺的，就是商品房高度發(fā)達(dá)，可是保障房一直沒跟上。所以這種社會的情緒就越來越積聚，那么對政府產(chǎn)生了巨大的壓力。但實(shí)際上如果我們的保障房這三十年一直和商品房是同步發(fā)展的，可能這個社會情緒就會小很多。

（鳳凰財經(jīng)）：那么您剛才認(rèn)為未來其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是中國經(jīng)濟(jì)的支柱，那么到底這個行業(yè)跟中國經(jīng)濟(jì)是一種什么樣的關(guān)系呢？

未來二三十年房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟(jì)支柱之一

（陶紅兵）：房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的支持，目前在中國仍然是排到最重要的行業(yè)，沒有任何一個行業(yè)現(xiàn)在能夠代替房地產(chǎn)行業(yè)的這個作用。即使在未來二三十年以后，房地產(chǎn)可能不是像現(xiàn)在這樣占的比重這么高的行業(yè)了，但它仍然是中國經(jīng)濟(jì)一個很重要的支柱性行業(yè)，這是我想不會發(fā)生有重大的改變的。那么經(jīng)濟(jì)下行的時候，用房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)，這本身它并不是十惡不赦的，重要的是我們在用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的時候，不要像過去的那樣，不分青紅皂白，對老百姓的基礎(chǔ)居住需求我也不管不問，讓他們在水深火熱之中，而是要分門別類，我政府要管一些人，要照顧一些人，同時市場的東西就讓市場去解決。如果這樣的用它來拉動經(jīng)濟(jì)，何樂而不為呢？畢竟房地產(chǎn)行業(yè)上下又牽動幾十個行業(yè)。

在中國，房地產(chǎn)這個關(guān)乎國計民生的行業(yè)一直被關(guān)注，也一直被各方不淡定的情緒所裹挾。一邊老百姓指責(zé)開發(fā)商賺取暴利，推高房價導(dǎo)致民不聊生；另一邊，房地產(chǎn)商連連叫冤，反指地方政府拿走了大頭。而政策也常常在民意的脅迫下舉棋不定。在這樣的三角關(guān)系中，似乎沒有誰是贏家。

（鳳凰財經(jīng)）：說到這個情緒，其實(shí)包括剛才我們提到的任大炮或者其他的房地產(chǎn)商他們也說過一些觀點(diǎn)，就是說整個房地產(chǎn)行業(yè)的利潤超過六成是被稅收拿走的。

（陶紅兵）：對。

（陶紅兵）：其實(shí)很多人說開發(fā)商怎么怎么不良，其實(shí)最大的收入是政府。

房地產(chǎn)不是暴利行業(yè) 還沒做純凈水的掙錢

（陶紅兵）：萬科是上市公司，我們的央企很多也是上市公司。你可以看他們的財務(wù)報表，他們的平均利潤率就在10%到12%。哪一個公司的利潤率達(dá)到15%，那就是很好的房地產(chǎn)企業(yè)。所以大家在說。

（鳳凰財經(jīng)）：暴利行業(yè)。

（陶紅兵）：不是暴利啊，我們有多少利潤在百分之多少呢？同樣是央企，開發(fā)商的央企百分之十幾的利潤，我們的水、電，那些壟斷企業(yè)，石油，它的利潤是多少？他們不但是暴利，他們政府還給他們補(bǔ)貼，一年幾百個億，對吧？房地產(chǎn)的價格高，那些數(shù)據(jù)都是可以查到的，60%是政府拿的稅和費(fèi)，包括土地，包括各種的稅金，這個是公開的。如果說這些企業(yè)的財務(wù)報表是有問題的，那我們的稅務(wù)總局干什么去了？對吧？實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率就是10%左右，但是這個里面有一個誤解是很多人不了解的。我們都房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率等同于他的企業(yè)的年利潤率，就是一個項(xiàng)目，比如說我地價是一萬塊錢，加上建安成本大家都會算，可能覺得它的成本就是一萬五，可是他為什么要賣三萬呢？因?yàn)樗_發(fā)五年，如果它的利潤率是100%毛利率，用五年來平均就20%，凈利潤就是10%。我們另外一個行業(yè)，比如說純凈水，它的利潤率只有4%，可是它一年只有這三次，年利率12%，你還要看周轉(zhuǎn)率。一個是資金量耗費(fèi)大，一個是周轉(zhuǎn)很緩慢，三五年才周轉(zhuǎn)一次，它單項(xiàng)目的毛利潤不等于它的年利潤。另外，房地產(chǎn)是一個資金占用量極大的行業(yè)，資金的成本很多人都忽略了。大家都覺得你一萬五千塊錢的成本，為什么你還要賣那么貴，要賣到三萬，我們中國的資金成本都知道，對吧？8%、10%，都是非常便宜的，可能都拿不到的。很多開發(fā)商都是10%以上的資金成本。五年要資金成本占多少，這是這個行業(yè)的特殊性。

（鳳凰財經(jīng)）：這一輪的反腐的力度這么大，您覺得對房地產(chǎn)市場會有影響？

貪腐的房子是少數(shù)反腐降不了房價

（陶紅兵）：我不太認(rèn)可，首先這些人的房子總量在我們房地產(chǎn)總量占比不高，這些人畢竟是少數(shù)，第二，就會形成拋售嗎？我不相信。不要以為這些官員都很愚蠢，你拋售了組織就不知道了？沒有一套房子是沒有登記過的，所有的房子都是登記過的。如果說過去登記在你的名下或者你家人的名下，你拋售了組織也是知道的。而且你拋售了房子了，錢往哪里放呢？藏在家里，一查一個之準(zhǔn)，存在銀行都是實(shí)名制，往海外轉(zhuǎn)移，跑不掉了，全球在追討，天網(wǎng)行動。所以我相信官員們沒有智商低到那個程度，就因?yàn)檎f要反腐了，我就怎么怎么樣了。因?yàn)檫@樣的一些人，這樣的一些舉動就會把整個市場形成一個打壓。