六、剝去房價上漲各種冠冕堂皇的“外衣”

不斷攀升的房價，似乎成為一部“壓榨機”，購房者在房貸上透支了未來數十年的消費能力。那么，究竟是哪些非正常因素抬高了房價？

國務院發展研究中心的有關專家指出，要穩定樓市，必先剝去房價上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房價飛漲不是某個原因、某個力量單方面作用的結果，而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合，共同推動了房價上漲。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火，“薪不盡，則火不滅”。

———價格聯盟：開發商拉高房價？

樓評人士蔡為民指出，2000年以前，剛復蘇的房地產市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本由供求關系決定；而2004年以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長、繁榮，而各地的大房地產企業也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯盟。

細心的人士注意到，在福布斯中國內地首富榜單中，主業從事房地產的富豪逐年上升：2001年，29人的主業是房地產，且前10大富豪中有5位開發商；2002年，25人主要從事房地產開發、近一半人涉足房地產；2003年，經營房地產的富豪增至35人；2004年，升至45人。短短十幾年內，中國房地產業以超乎常規的速度催生了眾多億萬富翁，這在其他地區、其他產業無法想像。而在福布斯全球富豪榜中，主業做房地產業的極少，全球房地產業的平均利潤率一般也只有5%。

朱林興教授指出，一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的“定價策略”方面也有體現：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。

“你每平方米漲500元，我就漲800元，以價格高低來顯示自己樓盤品質的優越。”朱林興說，“房地產公司正是依靠這種價格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產價格的超額壟斷利潤。”———“經營城市”：地方政府放縱房價？

開發商為何能輕而易舉地形成價格聯盟？近幾年各大城市的房價為何只升不降？一個重要原因是：地方政府“經營城市”的做法，事實上對房地產市場起到了“托市”之效。

在1999年以前，為拉動內需，各地都出臺了鼓勵購房的措施，譬如實行買房退稅、貸款優惠等。

但與此同時，地方政府“劍走偏鋒”，縱容了房價節節高漲。

其一，拔苗助長，急于將房地產培育成支柱產業。由于投資規模大、見效快，對相關產業拉動作用明顯，不少地方政府在產業規劃中，都將房地產業定位為支柱產業來發展，目標是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”。

其二，不對商品房進行成本、利潤核算，作為生活必需的商品房，其定價完全放開，基本是開發商報多少是多少。

一位不愿透露姓名的業內人士表示，個別城市的個別區縣，為了抬高區域“檔次”，開發商將房價定得越高反倒越容易取得預售許可證，反之則要一等再等。

這位人士質問：“這不是在引導房價走高是什么？”其三，對外地人買房不作限制，縱容炒房。房地產市場的區域性特征明顯，健康的樓市必然以本地購買力作為主要支撐。但為了活躍市場，許多地方對外地人購房、炒房不加限制。浙江大學房地產研究中心溫海珍認為，房屋最基本的功能是居住，政府應鼓勵居住、限制炒作。