六、剝?nèi)シ績r上漲各種冠冕堂皇的“外衣”

不斷攀升的房價，似乎成為一部“壓榨機”，購房者在房貸上透支了未來數(shù)十年的消費能力。那么，究竟是哪些非正常因素抬高了房價？

國務(wù)院發(fā)展研究中心的有關(guān)專家指出，要穩(wěn)定樓市，必先剝?nèi)シ績r上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房價飛漲不是某個原因、某個力量單方面作用的結(jié)果，而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合，共同推動了房價上漲。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火，“薪不盡，則火不滅”。

———價格聯(lián)盟：開發(fā)商拉高房價？

樓評人士蔡為民指出，2000年以前，剛復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本由供求關(guān)系決定；而2004年以來，樓市進入由開發(fā)商決定市場、自由定價狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長、繁榮，而各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結(jié)成價格聯(lián)盟。

細心的人士注意到，在福布斯中國內(nèi)地首富榜單中，主業(yè)從事房地產(chǎn)的富豪逐年上升：2001年，29人的主業(yè)是房地產(chǎn)，且前10大富豪中有5位開發(fā)商；2002年，25人主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、近一半人涉足房地產(chǎn)；2003年，經(jīng)營房地產(chǎn)的富豪增至35人；2004年，升至45人。短短十幾年內(nèi)，中國房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度催生了眾多億萬富翁，這在其他地區(qū)、其他產(chǎn)業(yè)無法想像。而在福布斯全球富豪榜中，主業(yè)做房地產(chǎn)業(yè)的極少，全球房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般也只有5%。

朱林興教授指出，一些開發(fā)商之間、開發(fā)商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯(lián)手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的“定價策略”方面也有體現(xiàn)：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。

“你每平方米漲500元，我就漲800元，以價格高低來顯示自己樓盤品質(zhì)的優(yōu)越。”朱林興說，“房地產(chǎn)公司正是依靠這種價格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產(chǎn)價格的超額壟斷利潤。”———“經(jīng)營城市”：地方政府放縱房價？

開發(fā)商為何能輕而易舉地形成價格聯(lián)盟？近幾年各大城市的房價為何只升不降？一個重要原因是：地方政府“經(jīng)營城市”的做法，事實上對房地產(chǎn)市場起到了“托市”之效。

在1999年以前，為拉動內(nèi)需，各地都出臺了鼓勵購房的措施，譬如實行買房退稅、貸款優(yōu)惠等。

但與此同時，地方政府“劍走偏鋒”，縱容了房價節(jié)節(jié)高漲。

其一，拔苗助長，急于將房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)。由于投資規(guī)模大、見效快，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動作用明顯，不少地方政府在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，都將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，目標是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”。

其二，不對商品房進行成本、利潤核算，作為生活必需的商品房，其定價完全放開，基本是開發(fā)商報多少是多少。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，個別城市的個別區(qū)縣，為了抬高區(qū)域“檔次”，開發(fā)商將房價定得越高反倒越容易取得預(yù)售許可證，反之則要一等再等。

這位人士質(zhì)問：“這不是在引導房價走高是什么？”其三，對外地人買房不作限制，縱容炒房。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征明顯，健康的樓市必然以本地購買力作為主要支撐。但為了活躍市場，許多地方對外地人購房、炒房不加限制。浙江大學房地產(chǎn)研究中心溫海珍認為，房屋最基本的功能是居住，政府應(yīng)鼓勵居住、限制炒作。