九、拿到了地就上了賺錢的大路

開發(fā)商解釋說，實(shí)際上的利潤率遠(yuǎn)不止這些，沒有哪個(gè)房地產(chǎn)商那么傻會把總投入砸下去搞一個(gè)項(xiàng)目，他們都是分期滾動開發(fā)的，因?yàn)榍捌谥恍柰度?。4億元的土地成本加上四五千萬元左右土建資金就可以啟動樓盤了。

當(dāng)然，這部分費(fèi)用我們基本是自有資金，所以相對那些向銀行貸款啟動的開發(fā)商，我們的成本要低些。再加上通過預(yù)售實(shí)現(xiàn)資金滾動，所以如果算實(shí)際的利潤率，應(yīng)該是100%甚至更高的回報(bào)。

他說，其實(shí)一些房地產(chǎn)商手上都有獵頭公司招來的資深會計(jì)，可以將樓盤賬目上的成本金額加大，如明明賺1億元的樓盤，可以處理成只賺4000萬元。對外界造成樓盤成本高，不得已提高售價(jià)的假象。

當(dāng)然，有的還善于利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，想辦法在銷售新樓盤時(shí)注冊一個(gè)新公司，僅這一項(xiàng)也可以省下數(shù)百萬元甚至上千萬元的稅款，成本又被巧妙地壓低了。

他透露，樓盤開建后也暗藏著一些省錢的貓膩。

像外墻涂料、塑鋼門窗、鋁材、防水作業(yè)等諸多土建環(huán)節(jié)，開發(fā)商都可以想出辦法節(jié)約成本，最常見的就是采購便宜原材料，有的甚至直接減免一些程序。

一些開發(fā)商透露，目前規(guī)劃和城建部門批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過2，而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關(guān)系，把樓盤的容積率調(diào)高，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)3倍甚至5倍土地面積的商品房。

“平地拔高樓，利潤馬上成倍增長。”開發(fā)商徐揚(yáng)坦言，“提高樓盤容積率的同時(shí)把綠化環(huán)境做好，是樓盤既省成本又能賣高價(jià)的妙招。”他說：“綠化的成本并不高，大范圍鋪上草皮，再種上便宜的喬木、灌木，攤下來一平方米也就是100元多一點(diǎn)，但做出來的整體視覺效果很好。人家來看樓時(shí)，看到這么大塊綠地賞心悅目，每平方米即使多掏個(gè)三四百塊也愿意。”孫國平（應(yīng)被采訪者要求采用化名），2005年時(shí)39歲，在房地產(chǎn)業(yè)“打拼”了6年，做了近20萬平方米的樓盤，已積累下4000多萬元的資產(chǎn)。

他向記者吐露了業(yè)界圈地、蓋房、賣房中一些不為外人知曉的手法，現(xiàn)實(shí)錄如下：

———“拿到了地就上了賺錢的大路”時(shí)下，在股市低迷、其他行業(yè)利潤不理想的情況下，不動產(chǎn)投資成了熱門。

連小投資者都流行“搶房就是搶錢的說法”。

國家出臺的政策鼓勵(lì)購房按揭，地價(jià)不斷上揚(yáng)，房價(jià)飆升，誰見了會不動心？商業(yè)銀行也紛紛搶這碗飯。

眼下房市景氣，我們的投資回收很快，看上去是個(gè)多贏的結(jié)果。

誰都知道，在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)要站穩(wěn)腳跟，必須有雄厚的資本和較好的土地儲備。

現(xiàn)在各地做房地產(chǎn)賺得多的，大多是在前些年“圈”得了大片的土地。能不能圈到土地是做房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。

現(xiàn)在各地都在搞開發(fā)，一個(gè)重要的手段就是賣地生財(cái)，有些地方地都賣濫了。

房地產(chǎn)開發(fā)商都知道抓住地方領(lǐng)導(dǎo)干部的心理，掌握第一手消息很關(guān)鍵，“招商引資”、“改造”、開發(fā)建設(shè)政策一出臺，土地里就有機(jī)可乘。

只要我是一個(gè)“有實(shí)力”、“有背景”的企業(yè)，我就能夠用很少的訂金，甚至不花錢，而得到協(xié)議用地，剩下的地價(jià)款先欠著。

要么換個(gè)方式，包下一條舊街道的改造或者一個(gè)地方的“亮化工程”，投資不算大，但是可以換得一塊或可開發(fā)、或可融資、或可出讓的土地，甚至還有一批商鋪。