煮酒夜話三：房地產調控與保障房（實錄）

2011年12月15日 11:32
來源：《財經網》

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2011年12月14日，“《財經》年會2012：預測與戰略”在北京舉行。煮酒夜話三的主題為房地產調控和保障房。

【《財經》年會專報】2011年12月14日，“《財經》年會2012：預測與戰略”在北京舉行。煮酒夜話三的主題為房地產調控和保障房，以下為全文實錄：

主持人鐘彬：尊敬的各位嘉賓，各位來賓大家晚上好。今天晚上我們這個夜話主題叫做房地產調控與保障房。其實在2011年整個房地產其實就兩個主題，第一個就是調控，第二個就是保障。那么房地產調控目標到底達到沒有？離我們期望還有多遠。2012年房地產調控還會持續下去？大批量保障性住房會給中國房地產和老百姓帶來怎樣的期待和改變。

所以我們今天邀請到了我們幾位嘉賓，一一介紹一下。這位是李鐵先生，是國家發展和改革委員會城市和小城鎮改革發展中心主任、王玨林先生是中華人民共和國住房和城鄉建設部政策研究中心副主任，任志強先生是華遠地產股份有限公司董事長，還有婁剛先生是摩根士丹利華鑫證券首席策略管兼資本市場部總經理，還有一位很快到了，是萬科老總。

今天我們每位嘉賓會有一個5到8分鐘主題發言，會有一些問題會直接互動，希望跟在座各位互動。今天我們談到既然叫調控和保障房，大家很關心到底調控怎么樣？今天我們首先想請任總給我們分享一下。因為大家最關心可能是調控的問題，這個10年調控到底怎么樣？10年調控演變如何而來？2011年號稱新中國歷史上最厲害的一次房地產調控。那么對房地產格局會有什么樣的變化？我們有請任總。

任志強：房地產調控沒有10年，從03年開始到今年應該第9年。03年調控從央行121號文件開始，如果往前推應該是，02年7月1日有一個土地招拍掛，這個文件好象沒有什么作用，到03年用一個831限制完以后才真正實現了土地招拍掛。

03年和05年主要用關緊土地閘門，和信貸閘門實施調控。03年不太成功，因為下半年國務院又重新出了一個18號文件，基本上推翻了03年的121號文件，重新肯定房地產應該是中國支柱產業。

次年，副總理專門說到房地產不是成為，而是已經成為中國支柱性產業。05、06年有一個顛倒，當時提出120平米正負20%以內是普通商品房，后來發現房子太大了。07年改成90平米、70%了。07年終于出臺了保障性住房制度第一項，廉租房應該是應保盡保，希望三年內實現這個目標，結果到現在還沒實現。

07年9月29日銀監會出臺了第二套房貸個人消費信貸政策，狠狠地弄了一下，結果自己跨了。08年美國在用減稅方式調整經濟的時候，我們在加息，我們在嚴厲控制信貸。到7月份調整了一下，叫一保一控，到11月份發現不靈了，推出了4萬億，變化這么大廈。

09年采取的調控政策就是刺激，除了4萬億以外，除了10大產業政策以外，給房地產業松綁，取消了原來的限制性政策，改成了0.7倍信貸利率等等。09年松綁以后出現了房增銷售的增長。到2010年我們開始調控，要防止部分城市房價過快上漲，定了幾個條件，一個是房價上漲過塊的城市，一個是供求關系惡化的城市，但沒壓住。于是連續出臺三個文件，1、3、9月份三個，9月份文件更加嚴厲，9月份文件結果造成了2010年年尾銷售暴漲，原因是房產稅的實施。上海市房產稅被列入樣板，他們提出管后不管前，因此在12月份的時候，出現了歷史上沒有出現過的一個高漲。

2010年房地產銷售大概超過10億3千萬，其中12月超過2億平方米，這在歷史上也是少有的，歷來12月份銷量都是往下降的。在今年1月份又出臺一系列政策，包括限購政策，房產稅政策。這個調控政策的制定過程顛倒過來了，到了后期看不行，又再臺一些其他相關政策。國8條提出首套住房差別利率，銀行可以隨意調整首套房的房貸利率，于是我們的首套房貸在10月份發生巨大的變化，9月底開始上調，從基準利率變成1.05，變成1.1。

昨天看到一個消息，大部分銀行的首套房貸利率回到基準利率。我們同時看到一個情況，今年9月份以前，房地產銷售還持續增長，到9月份以后環比銷售開始下降，為什么？銀行調整首套貸款利率的方式，比現在的政策更加惡劣掠奪，讓老百姓覺得降了10萬塊錢房價，結果多負了20萬塊錢的利率，導致銷售急劇下降。

10、11月份的數據還沒有公布，我們估計會持續下降，12月份下降可能更多一些，我估計持續下降比例會越來越大。很多人說今年實行了有史以來最嚴厲的政策，比如說限購，限貸，對地方政府要求房價上漲速度不能高于GDP上漲速度，660個城市控制房價限制漲幅的目標。還上下簽了一些合同，要求他們必須嚴格執行。

從調控角度來說，大家說今年很糟了，但我覺得今年不是太差，明年也不會太好，今年不是太差的理由，一個是我們銷售總面積還是在增長。同時銷售金額也在增長。

11月、12月份公布大多城市房價在下降，全年平均起來還有5到5.5之間的增長。同時看到投資增長從36下降到29，12月份估計在27、28這樣，明年下降會加劇，下降50%左右，這個下降幅度很大。同時可以看到一個情況，08年時間竣工面積和銷售面積比例，變成1比0.9，就是銷售小于竣工。今年公布數據來看，銷售遠遠大于竣工，到年底為止可能銷售還是大于竣工。從總的情況來看，今年數據不是太差，至少比08年好。大家說開發商沒有錢了，08年的時候，我們到位資金和完成投資的比例大概是1比1.32，今年我們資金比08年充裕，大概是1比1.37，手里至少還有1萬7千億現金，開發商現金流情況并不比08年差。

很多人認為保障性住房，和開發商沒有關系。錯了，保障性大頭都是開發商建的，沒有開發商保障性住房也建不成。另外一個，大家都覺得保障性住房會擠壓商品房，我個人覺得保障性住房如果擠壓了商品房，肯定是政策定錯了。

有人認為長期保障性住房會擠壓房地產改變整個格局，保障性住房就這么幾年的時間，你們以為還能改多少？中央定最多20%，如果20到了是不是你還得蓋，不會無限制蓋。而且數量在十二五規劃當中有從多變少的一個過程，我個人認為保障性住房規劃完不成。現在5年計劃還沒有執行，就先改改。

我覺得限購政策之所以受到批評，他限制了我們的人權，限制了戶籍權力，貨幣權力，并不是因為他對房地產市場造成什么傷害。不管用市場經濟的辦法，造成多少傷害我們都得認，用限制人權，限制貨幣權力的行政辦法，去破壞市場，我覺得很多人很贊同，這樣房價就低了。但今天在房價問題上限制人權，明天就可以在別的地方掠奪你的人權。如果我們輕易批準政府可以任意動用行政權力破壞市場，沒準哪天就破壞到你頭上。你們以為房價掉下來以后就不再漲了？拿手可以按得住？如果取消了住房信貸，掉的比現在兇得多，是不是影響中國經濟？我們看看這次中央經濟工作會議提出，第一個穩字，平穩最好。第二個保證經濟持續增長。任何一個開發商都可以宣布我這個樓不蓋了，停工了，但政府能把那十二五規劃的鐵路停下來半截嗎？人大能通過嗎？所以政府錢得往里投，但開發商可以到半截就不干了。所以不要以為開發商都被逼死，也許開發商沒死，有人先死了。謝謝。