煮酒夜話三：房地產(chǎn)調(diào)控與保障房（實(shí)錄）(4)

2011年12月15日 11:32
來源：《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》

字號(hào):T|T

0人參與0條評(píng)論打印轉(zhuǎn)發(fā)

2011年12月14日，“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2012：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”在北京舉行。煮酒夜話三的主題為房地產(chǎn)調(diào)控和保障房。

主持人鐘彬：第一個(gè)話題剛剛引出來有不同的爭(zhēng)議，也是今天很好的結(jié)果。現(xiàn)在大家討論調(diào)控，或者討論保障房的時(shí)候，都很關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)到底有沒有出路？新一輪城鎮(zhèn)化是我們房地產(chǎn)下一步非常重要一個(gè)動(dòng)力，一個(gè)推手，到底怎樣？正好今天請(qǐng)到李鐵主任，如何優(yōu)化城市規(guī)劃，看看我們城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)未來發(fā)展的機(jī)會(huì)？

李鐵：直接說城市化，任總曾經(jīng)說過是不是城市化帶動(dòng)房地產(chǎn)上漲，我并不認(rèn)同。今年我們城市化率超過50%，2010年的時(shí)候，這一數(shù)字是49.68%，等于中國已經(jīng)有一半人口是城市人口。但是這個(gè)變化有沒有給房地產(chǎn)發(fā)展帶來很大的需求？現(xiàn)在還沒有看到，因?yàn)楝F(xiàn)在有2億多人口并沒有在城市中享受公平待遇。他們屬于外來人口，沒有享受社保。

中央提出的政策核心問題，是如何保證現(xiàn)有城市化率增長(zhǎng)前提下，使這些被統(tǒng)計(jì)為城市人口的人能享受到真正的城市居民公共服務(wù)。

如要這2億多農(nóng)民在城市就業(yè)，但是在農(nóng)村還有承包地，那轉(zhuǎn)移成城市居民有很大難度。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的城市有特別大的封閉性，就是行政一個(gè)戶籍封閉型。

現(xiàn)在提出政策是想先在中小城市把戶籍制度放開，但有一個(gè)問題就是，我們的城市并不歡迎外來人口，所有城市提出進(jìn)入人口都要高文憑碩士、博士畢業(yè)，或者有一定技能，或者是留學(xué)人才，這種情況下外來人口進(jìn)入城市面臨很高的門檻，就是福利門檻。

現(xiàn)在有4千多萬城市流動(dòng)人口，如果把他從農(nóng)村轉(zhuǎn)為城市戶口以后，享受到城市平等公共待遇的時(shí)候，他們也會(huì)帶動(dòng)住房投資增長(zhǎng)，至少從消費(fèi)這一塊拉動(dòng)我們的需求。所以制定城市化建設(shè)的時(shí)候，如果通過政策刺激拉動(dòng)消費(fèi)需求，對(duì)刺激國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有意義。

我們的很多政策制定者和決策者都是簡(jiǎn)單的用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)方式考慮政策，但中國城市不像國外，他不是每個(gè)城市都有平等權(quán)力。我們的直轄市、地級(jí)市、地級(jí)市和鎮(zhèn)享有的權(quán)力有特別大的差別。

北京市有608個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，16個(gè)區(qū)縣，它可以容納很多人口，但作為城市領(lǐng)導(dǎo)，無論北京市領(lǐng)導(dǎo)，還是各個(gè)地級(jí)市、廣東、沿海或者各大城市，他都不需要把我居住人口放大，因?yàn)檫@樣會(huì)影響到原有蛋糕的福利分配。

這就回到一個(gè)問題，就是我們不僅面臨外來人口不能進(jìn)入城市的問題，還面臨等級(jí)化城市公共福利問題，就是越高等級(jí)的城市享受的公共福利越多。北京是享有公共服務(wù)最多的地方，可是我們問北京的人大代表，包括北京大學(xué)的老師，你們是不是歡迎外來人口到這里，他們不是。即使你通過行政手段，調(diào)動(dòng)大量資源集中到北京，可以給很多人帶來尋租機(jī)會(huì)，但是他排斥外來人口。

你排斥外來人口，造成什么結(jié)果？就是大量要素聚在這里，你的資源就有強(qiáng)烈稀缺性。資源稀缺性，還有強(qiáng)大需求，還有極高尋租機(jī)會(huì)，就使你的地價(jià)房?jī)r(jià)大幅度上漲。我前天看到有人拿北京和東京比，但日本城市公共服務(wù)差距并不大，在東京只有尋租機(jī)會(huì)，但是到北京來買房子的不僅僅是北京人，還有臺(tái)灣人，有香港人、海外華人，還有大量高收入人口。改革開放30年我們沒有解決的問題，就是收入分配差距擴(kuò)大。如果我們有5%高收入人口，他買房選擇第一住房所在地，第二住房一定是北京上海，能不推動(dòng)房?jī)r(jià)嗎？

我到香港買房，到美國移民，是購買公共服務(wù)，在北京買房我也是買他的高等級(jí)公共服務(wù)，因?yàn)楸本┖推渌鞘胁罹嗵罅恕Ｕ驗(yàn)槿绱耍覀兏母镉袃蓚€(gè)方向，第一個(gè)方向是要使城市建流動(dòng)人口和居家遷徙長(zhǎng)期居住人口享受城市人口的公平權(quán)力。另一個(gè)要促進(jìn)城市平等發(fā)展的機(jī)會(huì)，不能通過行政權(quán)力，維持一個(gè)富人的城市。他對(duì)外來人口不開放，等于他給富人修建了一個(gè)非常好的城市。我想解決等級(jí)化城市，資源稀缺性問題，城市發(fā)展平等權(quán)力，這是我們工作之一。

最后，就保障房問題，我也不希望通過下指標(biāo)類似的政府行政方式解決。你也知道這種指標(biāo)都有很大欺騙性，地方會(huì)通過各種方式欺騙中央。不要把我們的福利口號(hào)局限于本地居民，也不要過高，為什么一定要買房，廣東有3千萬外來人口，但廣東出租房特別好。

現(xiàn)在政府搭錢建保障房不可能持續(xù)，我們北京郊區(qū)有多少農(nóng)民土地，剛才王主任講我們可以不考慮地價(jià)，不考慮地價(jià)不可以，農(nóng)民的土地他能白給你嗎？

廣東3千萬農(nóng)民工不是住在國有土地上，是住在集體土地上。為什么不讓農(nóng)民建，至少我給他開個(gè)口子，用低成本方式建保障房。北京已經(jīng)開始了，北京允許郊區(qū)建，這個(gè)成本很低，這是一條非常好路子，我最反對(duì)按照行政計(jì)劃方式解決問題，來了問題就下死命令，這樣導(dǎo)致問題越來越嚴(yán)重。但是就城市發(fā)展問題，短期我覺得要解決幾個(gè)，第一個(gè)土地出讓金，這是一個(gè)矛盾，因?yàn)檎L(zhǎng)期以來依靠出讓金解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。是不是把這個(gè)土地出讓金改成房地產(chǎn)稅？是不是可以按照西方收物業(yè)稅，解決政府長(zhǎng)期稅收問題？第二土地使用權(quán)征地問題。

當(dāng)前解決房地產(chǎn)問題的核心是收入分配差距的問題，同時(shí)要解決廉價(jià)房供給，最重要通過土地的改革。